Plus-values sur terrains à bâtir : unification des régimes

Le régime fiscal des plus-values sur terrains à bâtir, modifié par la loi de finances pour 2015 est aligné sur celui des immeubles et il est instauré un abattement exceptionnel de 30%.

La loi de finances pour 2015 vient de réformé le régime des plus values sur terrains à bâtir (qui avait déjà été modifié par la loi de finances pour 2014).

Désormais, le régime de ces plus-values sur terrains à batir est aligné sur celui des autres immeubles : exonération d’impôt sur plus values après 22 ans de détention et exonération après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

En outre et afin d’encourager la cession immédiate et massive de ressources foncières constructibles, la loi de finances instaure un abattement exceptionnel de 30% sur les plus values sur terrains à batir, pour la détermination de l’assiette taxable, tant en ce qui concerne l’impôt sur plus values que les prélèvements sociaux.

Cet abattement est soumis à la double condition que la cession :

– soit engagée dans le cadre d’une promesse, avant le 31/12/2015

– soit réalisée au plus tard le 31/12/2017

L’abattement ne s’applique pas :

– aux cessions réalisées au profit du conjoint du cédant,

– aux cessions réalisées au profit d’une société dont le conjoint du cédant est associé.

PARTS DEMEMBREES DE SCI ET CRL

L’article 234 terdecies du CGI prévoit que sont imposables à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) les sociétés de personnes dont l’un des membres est soumis à l’impôt sur les sociétés. On pouvait évidemment se demander ce qu’il en était en cas de parts démembrées de  SCI. (voir ici pour l’intérêt du démembrement comme moyen le plus économique d’investir dans un immeuble quelque soit sa nature )

Pour comprendre la question posée par la situation de parts démembrées et de l’IS, il convient de revenir au texte de l’article 238 bis K du code général des impôts ( ici ).

Selon le BOFIP :  » La part de bénéfice correspondant aux droits sociaux détenus dans une société de personnes ou un organisme assimilé est déterminée soit selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits, soit en tenant compte de la nature de l’activité et du montant des recettes de la société (ou du groupement), dans laquelle la participation est détenue.« 

toujours selon le BOFIP, :  » le paragraphe I de l’article 238 bis K du CGI vise :

  • Les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Sont donc concernées les sociétés et collectivités dont les bénéfices sont soumis à cet impôt aux taux de droit commun prévu à l’article 219 du CGI. Il n’y a pas lieu, à cet égard, de distinguer suivant que la personne morale relève de plein droit ou sur option de l’impôt sur les sociétés, ni de s’attacher au fait que l’imposition est établie sur une partie seulement des bénéfices ou revenus « 

Dans une situation de parts démembrées, une société, en qualité d’usufruitière de parts de SCI, doit être regardée comme membre de cette dernière pour l’application des dispositions relatives à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) et cette notion est différente de celle d’associé, elle concerne l’assujettissement à la CRL.

La société usufruitière étant passible de l’IS, la SCI est soumise à la CRL. C’est ce que vient de décider le Conseil d’Etat. (CE  24-10-2014 n° 378039 et n° 378015).

Je rappelle que la CRL est due par les personnes morales ou groupements suivants : personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés, organismes sans but lucratif, personnes morales non imposables, et à condition qu’un de leurs membres soit soumis à l’IS, les sociétés de personnes (et assimilées).

SEL et l’immobilier professionnel

Dans un précédent article, j’indiquais que la réforme de la fiscalité des rachats de titres par une société en vue d’une réduction de capital ouvrait de belles perspectives.Tel est bien évidemment le cas pour les professions libérales qui vont pouvoir aussi procéder à de telles opérations qui ouvre de jolies perspectives pour les SEL et l’immobilier professionnel.

Désormais le professionnel libéral qui vendra ses parts de SEL à la société elle-même en vue d’une réduction de capital se verra appliquer la fiscalité  d’une vente de parts et non plus d’une distribution de dividendes.

La réduction d’impôts pour durée de détention leur sera appliquée.

Cet aménagement est précieux à plus d’un titre :

–  il est souvent préférable sur le plan financier de faire financer l’achat des parts (et donc l’emprunt) par la SEL

le capital ainsi rendu liquide au profit du professionnel libéral peut lui permettre de faire l’apport nécessaire à l’acquisition de son immeuble professionnel et plus particulièrement d’acquérir la nue propriété de cet immeuble, l’usufruit temporaire étant acquis par la SEL.

La réduction de capital ainsi traitée fiscalement permet donc d’envisager la SEL et l’immobilier professionnel.

Je rappelle qu’une telle structuration patrimoniale par voie de démembrement temporaire de propriété est la solution la plus économique pour acquérir un immeuble professionnel. (voir ici notre site avec tableau comparatif ou voir ici un de mes articles sur le sujet ).

La nouvelle fiscalité du rachat de titres par une société : d’intéressantes perspectives

Le projet de loi de finances rectificative pour 2014 voté en lecture définitive réforme le régime d’imposition des gains provenant du rachat de titres par une société et plus exactement, de ses propres titres, en vue d’une réduction de capital.

Ce régime de rachats par une société de ses propres titres, avait été partiellement censuré par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 20 juin 2014. Il est désormais réformé par un article 31 sexies .

A compter du 1er janvier 2015, les sommes attribuées aux associés à l’occasion d’un rachat de leurs titres est, quelle que soit la procédure utilisée, taxées exclusivement selon le régime des plus-values de cession de titres.

Ce régime concernerait tant les rachats auprès d’associés personnes physiques que d’associés personnes morales.

Les rachats de titres ne pourra donc plus entraîner la constatation d’un revenu distribué, y compris lorsque le rachat est effectué en vue d’une réduction de capital non motivée par des pertes.

On peut se réjouir de cette réforme de la fiscalité du régime de rachat par une société de ses propres titres.

Celle-ci ouvre en effet d’intéressantes perspectives de restructuration de patrimoine de sociétés (notamment par attribution en nature).

J’aurai à n’en pas douter, l’occasion d’y revenir prochainement.

Le régime des sociétés mères et filiales européennes

Les dividendes distribués par une société française à une société mère européenne sont en principe exonérés de retenue à la source dans la mesure où les conditions suivantes sont remplies :

– la filiale française distributrice doit être une société ou un organisme soumis à l’IS au taux normal.

– La société mère doit quant à elle :

o pour les distributions effectuées depuis le 1er janvier 2009, détenir directement, de façon ininterrompue depuis deux ans ou plus, 10% au moins du capital de la société distributrice ou prendre l’engagement de conserver une telle participation de façon ininterrompue pendant deux ans au moins et désigner un représentant responsable du paiement de la retenue en cas de non-respect de cet engagement

o avoir son siège de direction effective dans un Etat membre de la Communauté Européenne.

o être passible à l’IS dans l’Etat où elle a son siège de direction effective

L’exonération de retenue à la source s’applique aussi aux dividendes distribués à l’établissement stable des sociétés mères ainsi définies lorsque ces établissements sont situés en France ou dans un autre Etat de la communauté.

Lorsque les conventions fiscales permettent d’obtenir la suppression de la retenue à la source à des conditions plus favorables que celles prévues à l’article 119 ter du CGI, ce sont les clauses conventionnelles qui s’appliquent.

Par ailleurs, l’administration exonère de retenue à la source, en l’absence de montage artificiel, les dividendes de source française afférents à une participation au moins égal à 5% versés à une société mère ayant son siège de direction effectives dans un Etat membre de la Communauté européenne. Qui ne peut l’imputer dans son Etat de résidence à condition que la mère européenne conserve les tires de participation pendant deux ans au moins.