DEMEMBREMENT DE PROPRIETE ET L’ABUS DE DROIT: 3 avis

Par christophe.ducellier le ven, 27/02/2009 – 18:27

Trois récents avis du CCRAD (comité consultatif de répression des abus de droit) concernent le démembrement de propriété et l’abus de droit : affaires 2007-26 ; 2007-27 (BOI 13L-8-08) et 2008-06 (BOI 13L-11-08)

  • 1 Dans les deux premières affaires

La conclusion du comité est sans surprise pour le praticien.

Si l’une concerne des droits immobiliers et la seconde des droits sociaux, le but apparemment recherché par les contribuables est le même : donner des biens en les démembrant puis les vendre aussitôt. L’imposition des plus values est ainsi évitée et dans les deux cas, le prix de cession est ensuite « récupéré » d’une façon ou d’une autre par les parents donnateurs.

Difficile de prétendre alors que l’opération de démembrement avait un but patrimonial ou économique.

L’abus de droit est ainsi mis en évidence.

La concomitance entre la donation et la cession ne peut qu’alerter l’administration. Elle sera d’autant plus attentive à la réalisation des opérations…

  • 2 La 3e affaire

Elle concerne également une donation avec cession. Cette fois, après la cession, les parties à la donation sont convenues de transformer l’usufruit en quasi-usufruit. La donatrice a, alors, l’obligation de rendre ce prix de cession à l’issu de la convention de quasi-usufruit.

Le CCRAD a considéré qu’il n’y avait pas d’abus de droit dans ce cas, car le mécanisme du quasi-usufruit n’induit pas de réappropriation par la donatrice des sommes données.

Toutefois, l’administration a décidé de ne pas se ranger à l’avis du CCRAD…suite donc au prochain épisode, devant le juge de l’impôt.

On ne saurait trop insister, une fois de plus, sur l’importance des motifs qui conduisent à recourir au démembrement de propriété.

Il s’agit d’un moyen efficace de structurer un patrimoine, que ce soit dans un but économique ou dans un but de transmission.

Il est en revanche évident que dénaturer le recours au démembrement pour n’en faire qu’un instrument permettant d’éviter l’imposition des plus values ne peut qu’avoir des conséquences funestes pour les contribuables et les conseils qui s’y risquent….

En revanche, si les droits du nu propriétaire sont garantis (par une caution ou toute autre sûreté…) le quasi-usufruit ne pourra être considéré comme une réappropriation des biens démembrés et donnés et la validité de l’opération sera acquise.

  • 3 Au cours de l’année 2008,

la Cour de Cassation a eu l’occasion de se prononcer à deux reprise sur le démembrement de propriété et l’abus de droit concernant des opérations d’apport de droits démembrés à une société civile (arrêt Cere, Cass. Com, 26 mars 2008, n° 06-21.944 et arrêt Tabourdeau, Cass.Com, 20 mai 2008, n°07-18.397).

La notion d’abus de droit fut bien évidemment évoquée par l’administration qui voyait dans les opérations d’apport critiquées un moyen d’éluder l’application de l’ancien article 762 du CGI et donc de son barème forfaitaire.

Dans l’arrêt Cere, une société civile avait bénéficié de l’apport de la nue propriété de plusieurs immeubles locatifs, la nue propriété étant évaluée en valeur économique et non selon le barème. Après cet apport, les contribuables avaient bien évidemment donné les parts sociales reçues.

La Cour de Cassation, appréciant concrètement l’intérêt que pouvaient avoir les contribuables à l’opération a considéré que la mutualisation des risques locatifs et la mise en place d’une procédure d’agrément entre associés écartaient de façon suffisante l’argument d’un intérêt purement fiscal invoqué par l’administration.

Dans l’arrêt Tabourdeau, la Cour de Cassation a considéré que l’intérêt autre que fiscal de l’opération résidait dans le fait, pour les parents, de conserver un véritable pouvoir de décision sur la gestion du bien transmis et dans le fait que par cette opération le contribuable évitait une indivision en cas de décès du donataire.

S’il y a donc une leçon a tirer de ces deux décisions, c’est que la Cour de Cassation analyse concrètement les circonstances de ce type d’affaires ainsi que la détermination des intérêts poursuivis.

Pourquoi, dans de tels cas, ne pas être pleinement transparent et ne pas expliquer en introduction aux actes réalisés quel est l’intérêt poursuivi par la mise en place de telles structurations ?

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Comment refinancer un immeuble ? une alternative au lease back

Par christophe.ducellier 

Certains de nos clients,  PME, ETI , professions libérales, hoteliers etc… nous ont souvent demandé de réfléchir avec eux sur des solutions innovantes et alternatives au lease-back, permettant de refinancer un immeuble pour permettre par exemple un meilleur financement de leur cycle d’exploitation.

L’idée, dans une démarche d’anticipation est de valoriser et refinancer un immeuble inscrit à l’actif et pouvant ainsi être rendu liquide .

Dans ce contexte, la solution habituellement mise en oeuvre pour refinancer un immeuble est le lease-back (=crédit bail).

La solution est classique et guère innovante.

De plus, elle coûte cher à l’entreprise.

En effet, ceux qui utilisent cette technique se sont ils souvent demandé quel est le coût réel d’une telle solution ? … et ont ils comparé ce coût à l’avantage qu’ils en tirent ? ( voir ici sur notre site, un tableau comparatif)

Le résultat est pourtant impressionnant : pour financer 1 million d’euros en crédit bail sur 20 ans, il en coûtera bien évidemment les loyers à l’entreprise mais aussi environ 322.000 euros (32 % de la valeur de l’immeuble !) d’impôts sur plus values pour sortir ensuite l’immeuble de l’actif de la société.

Pour atteindre le même objectif, en réduisant sensiblement les coûts pour l’entreprise, nous avons mis en place avec les banquiers de ces clients, des solutions de démembrement de propriété qui procurent les mêmes avantages en terme de trésorerie pour l’entreprise, mais évitent à terme l’inconvénient d’un crédit bail, à savoir de devoir sortir l’immeuble de l’actif de la société.

Les résultats sont suffisamment spectaculaires pour être médités (voir ici, sur notre site) ;

On ne prête qu’aux riches dit on.

Ce dicton se vérifie toujours lorsqu’une entreprise recherche du crédit en période de tension de trésorerie…alors mieux vaut anticiper que de subir les affres d’un manque de liquidité.

DEMEMBRER L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Par christophe.ducellier  actualisé le 27/05/2018

Démembrer l’immobilier d’entreprise ou démembrer les parts d’une SCI détenant un immeuble d’activité (atelier, entrepôt, bureaux, hotel, clinique, maison médicale etc…) est  le moyen le plus économique pour une entreprise d’utiliser un immeuble, quelle que soit sa nature  (v. ici une comparaison).

  • Prendre en compte tous les aspects :

La réflexion qui conduit à conclure que démembrer l’immobilier d’entreprise détenant un immeuble d’activité est  le moyen le plus économique pour une entreprise d’utiliser un immeuble, intègre non seulement des connaissances en droit civil, en droit fiscal, mais aussi en droit comptable et en mathématiques financière (la valorisation de l’usufruit à partir des cash flows futurs implique notamment de prendre en compte d’évidentes incertitudes).

Toutefois, de même que les anciens cartographes estimaient que passé les limites de leurs connaissances…il y avait des dragons, nombre de néophytes de la matière ou même de praticiens qui n’en sont pas spécialistes, évoquent souvent, à propos de l’action de démembrer l’immobilier d’entreprise, le terrible risque de l’abus de droit.

Il faut dire que cette technique est bien trop souvent présentée comme une technique de défiscalisation, ce qu’elle n’est pas.

  • Il ne s’agit pas de défiscalisation :

Tout au contraire, démembrer l’immobilier d’entreprise  est une technique d’optimisation du financement d’un immeuble et de structuration d’un patrimoine, en vue de sa détention sur le long terme ou de sa transmission future.

Elle permet par exemple aussi de se constituer un capital retraite dans de meilleures conditions économiques.

Il coûte en effet moins cher à l’exploitant (quel qu’il soit) de supporter le financement d’un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est nécessairement amortie sur la durée de l’usufruit temporaire qui en est le support économique) que de supporter le paiement d’un loyer qui progresse chaque année en fonction de son indice de revalorisation.

Prétendre que  démembrer l’immobilier d’entreprise ou que démembrer des parts de SCI sont des techniques de défiscalisation ou d’abus de droit conduit à supposer que les intéressés n’ont pas véritablement compris l’intérêt et la portée de la technique ainsi mise en oeuvre…ou que leur service marketing (le terme « défiscalisation » est très vendeur il faut le reconnaitre..) a pris le dessus sur le technicien.

De nombreux auteurs, voulant peut être surfer sur ce qui est en train de devenir une mode, se sont également essayés à  démembrer l’immobilier d’entreprise ou à démembrer des parts de SCI, mais semblent s’être égarés dans les méandres de la technique.

  • Comparaison :

Voici un tableau comparatif des couts comparés, pour une entreprise, de l’occupation d’un immeuble selon la formule retenue ( SCI transparente, SCI IS, crédit bail, achat par l’entreprise ou démembrement)

il en ressort que le démembrement  (en vert dans le  schéma comparatif ) coute 642.800 € contre 1.275.593 € pour le versement d’un loyer à une SCI (hypothèse que retiennent pourtant de très nombreuses entreprises…on peut se demander pourquoi…. ?

 

Commentaires

VERS UNE REMISE EN CAUSE DES MONTAGES DE DEMEMBREMENT?

 Par anonymous le mar, 11/12/2012 – 12:04

Je vous interpelle sur l’actualité de ces dernières semaines au sujet des montages de démembrement de l’immobilier d’entreprise. En effet, il semberait que le produit des cessions d’usufruit temporaire d’un immeuble d’entreprise soit taxable dans la catégorie des revenus fonciers et non plus comme une plus-value immobilière.

Je pense donc que les seuls montages qui présenteraient encore un intérêt ne pourront se faire qu’au moment de l’acquisition de l’immeuble à un tiers.

Ainsi, aucun produit de cession taxable dans les mains du chef d’entreprise. Il acquiert à titre personnel ou dans une sci familiale, la nue propriété de l’immeuble. La société d’exploitation acquiert quant à elle l’usufruit temporaire.

Mais je ne suis pas certain que dans cette situation, le vendeur ne voit pas sa plus-value taxée aux revenus fonciers!

La solution la moins risquée à mon avis serait de d’acheter le local professionnel par une sci (achat auprès d’un tiers) puis dans un second temps de céder l’usufruit des parts de la sci au profit de la société d’exploitation.

Dans ce cas, même si le produit de cette cession d’usufruit des parts de sci était taxable aux revenus fonciers, l’impact ne serait pas important dans le cas d’un financement de l’immeuble par emprunt.

La valeur d’un usufruit de parts de sci qui détiendrait à l’actif un immeuble professionnel et au passif un emprunt pour la valeur de ce bâtiment est très réduite. Ainsi, pour un produit de cession à 10ke par exemple, l’impact fiscal ne pourrait être que de 5,5k€ environ (IRPP+CSG)…

ma réflexion du moment…

Bien à vous

RE: VERS UNE REMISE EN CAUSE DES MONTAGES DE DEMEMBREMENT?

Par christophe.ducellier le mar, 11/12/2012 – 12:26

bonjour,

le 3e projet de loi de finances rectificative pour 2012 prévoit désormais en effet de taxer les cessions d’usufruits temporaire à l’IR purement et simplement.

Le démembrement de l’immobilier d’entreprise ou  le démembrement des parts de SCI dès l’acquisition du bien, continue toutefois de garder un évident intérêt économique que j’ai déjà évoqué. Au demeurant, j’encourage tout investisseur immobilier à y réfléchir sérieusement.

Le démembrement de parts de SCI en revanche, me parait offrir beaucoup moins d’intérêts dans la plus part des cas, voire être fiscalement contestable.

 

 Par ….. le mar, 11/12/2012 – 13:43

Je suis d’accord avec vous notamment sur le démembrement des parts sociales.

Le législateur n’ayant visé que la cession du droit temporaire d’usufruit, la cession de la nue propriété n’est pas touchée par le projet de loi de finance.

La recherche d’optimisation hors démembrement ab initio, nous guidera alors plutôt vers la cession de la nue propriété par la SCI (qu’on pourra alors assujettir à l’IS) à une nouvelle SCI à l’IR ainsi que vous l’aviez évoqué.

Qu’en pensez-vous ?

 Par christophe.ducellier le mar, 11/12/2012 – 17:01

C’est en effet l’une des possibilités.

il reste aussi toujours possible d’acquérir un immeuble de façon démembrée auprès d’un vendeur « tiers » aux acquéreurs en usufruit ou en nue propriété.

De même, il reste possible de construire un immeuble en le démembrant, l’usufruitier temporaire assurant la maitrise d’ouvrage.

Il y a encore de multiples possibilités d’utiliser le démembrement de l’immobilier d’entreprises, surtout à d’autre fins que la « défiscalisation », d’autant que le projet de loi de finances rectificative prend soin d’exposer les motifs du législateur qui sont de taxer ce qu’il considère être un revenu perçu d’avance, à savoir la valeur de l’usufruit temporaire.

 

 Par anonymous le jeu, 17/01/2013 – 11:41

Maître,

Je ne trouve aucune jurisprudence sur le thème du démembrement de l’immobilier d’entreprise (favorable ou défavorable). Je ne pense pas qu’il y ai eu de jugement dans ce cas précis???

Plus généralement pour démembrer l’immobilier d’entreprise ou démembrer des parts de SCI, si j’ai bien recensé tous les risques, je pense pouvoir dire que les condamnation ont pour origine:

– fictivité de la SCI

– valorisation des droits démembrés (donc l’intérêt économique…)

Suis-je complet sur la question jurisprudencielle? Y-a-t-il d’autres précautions à prendre sur de tels montages?

Merci d’avance pour vos lumières!

Cordialement,

 Par christophe.ducellier le ven, 18/01/2013 – 10:09

Bonjour,

Votre analyse est juste : non seulement il n’y a pas de jurisprudence sur le démembrement proprement dit, ni non plus d’avis du Comité de l’Abus de Droit, mais la récente loi de finances rectificative pour 2012 qui taxe désormais au taux progressif de l’IR les cessions d’usufruit temporaire est bien la confirmation que démembrer l’immobilier d’entreprise ou  démembrer des parts de SCI n’est pas un abus de droit…

En revanche, des décisions sont venues sanctionner, comme vous le faites remarquer, des défauts dans la réalisation des opérations.

Je vous invite sur ces sujets à lire les articles que j’ai publié dans droit et patrimoin et mis en ligne sur ce blob.

Bien à vous

 

 Par ……le mer, 13/02/2013 – 13:41

Bonjour Confrère,

vous disiez « il reste aussi toujours possible d’acquérir un immeuble de façon démembrée« .

Je le pensais aussi … jusqu’à ce que mon collaborateur me rapporte le commentaire d’un feuillet rapide F. Lefebvre (Feuillet Rapide Fiscal Social n° 54/12)

« La nue-propriété fait l’objet d’une cession (à titre onéreux ou gratuit) à un tiers simultanée à la cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire : le produit de cession de l’usufruit temporaire relève des nouvelles modalités d’imposition, même si l’usufruit n’a pas vocation à retourner entre les mains du cédant ; quant au gain de cession de la nue-propriété, il est taxé suivant le régime des plus-values si la cession a été consentie à titre onéreux »

Nous conseillons actuellement l’acquéreur qui achète les droits démembrés à un vendeur tiers. Si le notaire l’informe des conséquences fiscales fâcheuses (pour lui), ce dernier risque fort de renoncer à la vente. Et, partant, notre client nous reprochera de l’avoir emmené dans un schéma d’acquisition inapproprié.

Hélas, je pense que l’interprétation du rédacteur des Feuillets rapides F. Lefebvre n’a pas tort. Je suis ennuyé. Qu’en pensez-vous ? Votre avis m’intéresse, comme toujours.

Bien confraternellement

RE: Aïe…dans la vie, il y a des cactus !

 Par christophe.ducellier le mer, 13/02/2013 – 16:57

Bonjour Confrère

…si le notaire n’informe pas le vendeur du régime fiscal qui lui sera applicable, ça poserait quand même un léger problème d’ordre déontologique et éthique…

Je pense qu’il y a une solution néanmoins, en recourant à la réserve d’usufruit temporaire.

Si celà vous intéresse, pourquoi ne pas en parler ?

 

 Par anonymous le ven, 18/10/2013 – 10:1

Bonjour,

Je ne suis pas fiscaliste, mais juste un chef d’entreprise qui envisage démembrer l’immobilier d’entreprise ab-inhitio ( s’agissant d’un immeuble neuf – régime de la TVA), comme moyen de fournir à l’entreprise, des locaux durables, sans trop charger le compte d’expoitation.

Est ce que la loi de finance s’applique aussi sur la cession de l’usufruit d’un immeuble neuf ? (auquel cas, se serait le promoteur foncier qui devrait payer l’impôt, et qui en toute logique refusera le démembrement à la vente)

Merci pour votre aide.

 

 Par christophe.ducellier le sam, 19/05/2018 – 18:48

Comme vous l’expliquez, vous pourriez en effet être tenté d’avoir recours au démembrement des parts d’une sci dite « à petit capital » .

Toutefois, par qui et comment sera remboursé l’emprunt ?

par la société d’exploitation, qui sera à la fois usufruitière des parts sociales de la sci et locataire…..

dans un tel schéma et dans bien des cas, il apparait que lorsque le loyer est normal (et donc pas suréavalué par rapport à la valeur de marché) la société d’exploitation supporte un coup plus élevé que si elle était purement et simplement locataire.

celà vous parait il être une situation normale?….au regard de la définition de l’acte anormal de gestion et de celle de l’abus de biens sociaux ?…

Cette solution qui parait si simple à beaucoup me parait dissimuler quelques vrais pièges et je préfère l’éviter.

il y a d’autres solutions à mon sens pour permettre le démembrement de l’immobilier d’entreprise ou le démembrement des parts de SCI.

 

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offre d’achat : voici un modèle (que nous utilisons)

Dans notre article « un vendeur peut il se rétracter après avoir accepté une offre d’achat? », nous vous indiquions que l’offre d’achat écrite possède plus de portée que ne le pense généralement son auteur ou le vendeur acceptant.

Une offre d’achat ou de vente peut être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée. Après acceptation, aucune rétractation n’est possible.

Voici un modèle d’offre dont vous pouvez vous inspirer pour rédiger votre proposition d’acquisition d’un bien immobilier, en pleine propriété ou de façon démembrée (nue propriété ou usufruit temporaire).

dossier

A ce propos nous vous rappelons l’intérêt du démembrement de l’immobilier d’entreprise ou du démembrement de SCI (et donc de l’usufruit temporaire) pour financer l’immobilier d’entreprise (v. article ici ) ou même de l’immobilier locatif. Le coût supporté par la société d’exploitation sera inférieur à un loyer classique et la trésorerie revenant à l’investisseur sera supérieure à ce qu’il obtiendrait avec une SCI, qu’elle soit soumise ou non à l’IS.

→ Au moment de faire une offre pour l’acquisition d’un immeuble, c’est aussi le moment de réfléchir à la meilleure façon de structurer l’acquisition de votre immeuble pour que la constitution de votre patrimoine soit la plus efficace.

OFFRE D’ACHAT

NOM Prénom(s)
Adresse de l’expéditeur
Code postal Commune

Destinataire
Adresse
Code postal Commune

A [commune], le

Objet : offre d’achat sous condition suspensive

Madame, Monsieur,

J’ai (ou nous avons) visité votre bien situé [indiquer l’adresse de l’immeuble objet de la future transaction, préciser la superficie du bien et mentionner les caractéristiques et le cas échéant, les diverses dépendances].

Je vous confirme par la présente mon intention de l’acquérir au prix de [indiquer le prix. Il peut s’agir du prix de vente initial ou d’une proposition de prix d’un montant plus faible si l’offre se fait dans le cadre d’une négociation]

La vente se fera aux conditions suivantes :

[détailler ici les éventuelles conditions suspensives dont l’offre est assortie :

Il peut s’agir des condition suspensive d’obtention de crédit ou d’obtention de permis de construire,

ou d’autres conditions que vous pouvez librement fixer :

absence de servitude susceptible d’affecter l’usage et la propriété du bien vendu ;

– prévoir aussi d’être vivant au jour de la signature de l’acte authentique.

etc…].

Je vous informe que mon offre est ferme et irrévocable. Elle est valable jusqu’au [indiquer la date et l’heure jusqu’à laquelle l’offre demeure valable.].

En cas de réponse positive de votre part, un compromis de vente devra être signé dans un délai inférieur à 30 jours. Le prix évoqué ci-dessus vous sera versé le jour de la vente définitive par acte authentique chez le notaire qui rédigera l’acte de vente.

Si vous acceptez notre offre, merci de nous le confirmer en apposant votre signature( le cas échéant à l’un et l’autre) et la mention manuscrite « bon pour acceptation de l’offre » au pied de cette lettre et nous la retourner.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Nom Prénom(s)

Signature

Offre d’achat acceptée le vendeur peut-il se rétracter ?

Offre d’achat acceptée le vendeur peut-il se rétracter ?

L’offre d’achat écrite possède plus de portée que ne le pense généralement son auteur ou le vendeur acceptant. L’offre d’achat acceptée par le vendeur en possède encore plus…

La question se pose donc : le vendeur peut il se rétracter après une offre d’achat acceptée ?

( pour un modèle d’offre d’achat écrite, v. ici)

Voici tout d’abord ce qu’en dit l’ Article 1589 du code civil (Modifié, L. 30 juill. 1930) :

La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le payement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

 

1. Définition de l’offre d’achat

A. Présentation générale de l’offre d’achat

L’offre d’achat est un acte unilatéral signé par un candidat à l’acquisition (1589-1 du Code civil). Il faut la distinguer de la promesse unilatérale d’achat qui lui, met face à face un promettant, futur et éventuel acquéreur, et un bénéficiaire, le propriétaire de l’immeuble.

L’offre d’achat peut porter sur la pleine propriété de l’immeuble ou sur un immeuble démembré (v. ici l’intérêt du démembrement de propriété, ou là pour un article ).

L’offre d’achat, simple dans son mécanisme, permet à un acquéreur de s’engager à acquérir alors que le vendeur reste libre de contracter. Elle ne crée aucun lien de droit tant qu’elle n’est pas acceptée.

Le vendeur ne peut exiger aucune indemnité d’immobilisation en cas d’offre d’achat du potentiel acquéreur.

* L’offre d’achat est une proposition chiffrée que l’acquéreur soumet au vendeur d’un bien (ou à un agent immobilier qui le représente) au cours des négociations sur le prix de vente.

* Deux avantages : elle permet à l’acheteur d’accélérer le processus de vente et de « prendre la main » sur d’autres acheteurs potentiels

Deux types d’offre d’achat :

  • L’offre est verbale : elle a une valeur juridique mais elle est très difficile à prouver et finalement n’engage en rien l’acquéreur, sauf si le vendeur peut démontrer l’acceptation de cette offre
  • L’offre est écrite : l’acquéreur s’engage

– Cet acte simple (et parfois rédigé dans la précipitation) a néanmoins la valeur d’un avant-contrat

– Si le vendeur accepte l’offre par écrit, la vente est réputée conclue : c’est en celà que réside la force de l’offre d’achat acceptée

* Contrairement au compromis de vente ou promesse de vente qui sont deux types d’avant-contrat très encadrés juridiquement, l’offre d’achat acceptée peut poser de sérieuses difficultés en cas de conflit avec le vendeur

* Autant qu’on le peut, mieux vaut éviter l’offre d’achat écrite, surtout lorsque l’acheteur potentiel n’a pas éclairci tous ses points de réserve concernant le bien immobilier (environnement, frais divers, charges…)

B. Comparaison entre offre et promesse

Le régime juridique et le mécanisme spécifique à chaque avant-contrat peuvent être résumés par le tableau joint ci dessous.

comparatif offre d’achat promesse

II. La rétractation du vendeur

Une offre d’achat ou de vente peut être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée. Après acceptation, aucune rétractation n’est possible concernant l’offre d’achat acceptée.

A. Avant acceptation de l’offre de l’acheteur

Comme aucun lien de droit n’est créé, le vendeur n’a aucune rétractation à faire dans les cas où il n’a pas accepté préalablement l’offre. Un simple refus est possible.

Il en est donc logiquement de même pour l’acquérir. Il pourra se rétracter librement, sauf au cas de stipulation d’un délai pendant lequel l’offrant s’engage à maintenir sa proposition.

B. Après acceptation de l’offre de l’acheteur

L’acceptation sans réserve du prix et des conditions par le preneur rend la vente parfaite puisqu’elle réalise la réunion des consentements nécessaires à la conclusion du contrat (C. civ., art. 1589).

Il arrive aussi que le vendeur soit défaillant et se refuse à exécuter la vente. C’est en général le cas de celui qui a trouvé un autre acheteur à un prix plus élevé.

Dans ce cas, l’acheteur est en droit de poursuivre l’exécution en nature de la promesse, soit en obtenant du juge une condamnation du vendeur sous astreinte à réitérer la vente par acte authentique, soit et à défaut en faisant inscrire dans le jugement de condamnation la mention selon laquelle il vaudra vente et pourra être publié à la conservation des hypothèques.

Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne bénéficie pas d’un délai de rétractation de 7 jours ( article 271-1 du Code)

 

Vous souhaitez aller plus loin ?

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ci-dessous les Commentaires laissés par les lecteurs sur notre précédent blog ( vous pourrez y trouver des commentaires pouvant vous intéresser)

 

offre de prix signee le vendeur se retracte

Par t… le jeu, 30/10/2014 – 02:37

bonjour

j ai signe ue offre de prix concernant un terrain avec un chalet offre de prix sur des documents fournis par le notaire du vendeur et cela avant mon depart a l etanger

le vendeur ainsi que l acquereur etions d accord et avons signe tous les deux ce documents j ai laisse procuration pr la remise du cheque et le comprmis devant notaire a une personne qui devait le faire pour moi et ce matin nous avons ezcu unz lzttre recomande pretextant que la vente etait caduqye compte tenu que les vandeurs avaient trouve un autre acheteur

ai je un recours .?

quelle valeur juridique a cette offre de prix signee des deux parties

merci pr vos reponses

marie

Par Andra le mer, 18/02/2015 – 15:19

Bonjour,

Je voulais simplement vous remercier pour cet article-récapitulatif extrêmement bien fait. Étant moi-même agent immobilière, je dois quotidiennement expliquer ce type de  procédés juridiques et lois à mes clients et je dois avouer que votre version est très claire! Cela fait du bien de tomber sur ce type d’articles.

belle synthèse mais depuis…

 Par AIMEDIEU le ven, 27/02/2015 – 16:43

Belle synthèse, dont on rêve de trouver l’équivalent s’agisssant de la rétractation du promettant unilatéral de vendre et sa juriprudence… incertaine. Notamment quant aux effets de l’arrêt du 27 mars 2008.

Offre d’achat accepté vs. Promesse de vente

 Par Christophe le lun, 30/03/2015 – 19:10

Bonjour,

Je ne comprends pas comment une offre d’achat acceptée peut engager un acheteur alors que celle-ci est forcément suivie d’une promesse de vente induisant un délai de rétractation de 7 jours et la realisation des conditions suspensive.

Bien Cordialement.

offre d’achat

Par Anonyme le mer, 30/09/2015 – 11:21

Bonjour,
Mes frères et soeurs avons mis en vente la maison familiale suite au décès de notre père dans une agence immobilière. Le 13/11/14 un acheteur nous a fait une offre d’achat que nous avons signée. puis aucune nouvelle de l’acheteur. le mandat de vente ayant pris fin le mois dernier, nous décidons de chnger d’agence et d’établir un nouveau mandat de vente à un prix un peu plus bas que le précédent. Voilà que notre 1er acheteur (celui qui avait signé avec nous l’offre d’achat prèdente il y a tout juste un an et dont avait plus eu de nouvelles) veut denouveau faire une offre d’achat au prix du mandt actuel. je tiens à préciser qu’il est coutumier du fait car d’après notre agent immobilier cet individu à visiter plus de 80 biens et signé plusieurs offres d’achat dans divers agence sans jamais donné suite.
Nous ne souhaitons pas vendre à cet individu qui n’est pas fiable et n’a pas de financement. En a t’on le droit ?

Clauses suspensives

Par Questionsansréponse  le mar, 17/11/2015 – 14:21

Bonjour,

J’ai une question à vous soumettre concernant une situation que nous visons actuellement avec mon épouse.

Nous avons fait une offre d’achat par écrit pour l’acquisition d’une maison. Cette offre a été acceptée par mail (pas signée) par le vendeur sous conditions:

  1. Que nous n’ayons pas signé de bon de visite via une agence (c’est bien lecas)
  2. Que les agences n’aient pas reçues une offre supérieure le temps qu’il leur fasse parvenir un recommandé pour les avertir de la conclusion de la vente.

Quelques heures après la réception de ce mail, nous reçevons un autre mail nous indiquant que l’une des agences a reçu une offre au prix affiché. Et que cette offre est valable sous réserve d’une contre-visite concluante.

Mes questions sont les suivantes:

– La condition suspensive du vendeur est-elle légale ?

– Le fait que l’offre via l’agence soit conditionnée (et donc pas ferme) entre t-il dans le cadre de l’application de la condition suspensive du vendeur ?

– Peut-on obliger la vente ? Ou obtenir des domages et intérêts ?

Merci par avance pour votre réponse.

L’acquéreur a disparu après avoir signé une offre d’achat

 Par PICOLINI (non vérifié) le mar, 25/10/2016 – 20:27

Très bon article en effet mais il n’évoque pas le cas où l’acquéreur qui a signé l’offre d’achat fait la sourde oreille. Le vendeur est ainsi coincé et ne peut prétendre à vendre à une autre personne; Quel recours a le vendeur dans ce cas ? Aucun délai de rétraction n’est précisé dans l’offre, hélas. merci pour votre réponse, si vous l’avez !

Par Nicolas le lun, 29/01/2018 – 14:59

Bonjour,

Tout d’abord merci pour votre article, il est très clair. Je me retrouve actuellement dans le cas ou, j’ai signé une offre d’achat parfaite (au prix de vente) accepté de fait par l’agence et par les vendeurs. 2 semaines plus tard, juste avant d’aller signer le sous-seing chez le notaire, les propriétaires ne veulent plus vendre. L’agence entame une procédure de recours pour obtenir la réalisation de la vente. De mon côté, qui dois-je contacter pour faire valoir mes droits ?

situation identique

Par Aztecboss le ven, 30/03/2018 – 13:27

Bonjour

Je serais curieuse de savoir la suite de votre histoire comme nous sommes actuellement dans la même situation mais sans l’intermédiare d’une agence. Nous avons fait une offre d’achat direct avec le propriétaire qui a accepté, rendez-vous avec le notaire, diagnostics, projet de compromis et la veille de la signature le vendeur se rétracte. L’agence est intervenenue avec un nouvel acheteur.

Qu’est-ce que vous avez fait?

Cordialement

offre d’achat

 Par Sabine le jeu, 10/05/2018 – 21:26

Bonjour,

Mon problème est le suivant :

J’ai accepté une offre d’achat, l’acheteur devait faire le nécessaire pour formaliser l’offre chez un notaire et depuis plus de nouvelles.

Il ne répond ni au téléphone, ni aux sms, ni aux mails depuis 3 semaines. Que faire ? Suis-je en droit de dire que l’offre est nulle et non avenue ?

Merci à vous