DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: ATTENTION AUX PIEGES ! (article publié dans la revue Droit et Patrimoine juin 2010)

Vous trouverez ci-dessous un article de Christophe Ducellier  » Démembrement de propriété attention aux pièges » initialement publié dans Les Nouvelles Fiscales no 1043 du 1er avril 2010 puis également publié par la revue Droit et Patrimoine du mois de juin 2010.

 

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Cet article a été révisé et actualisé en 2018.

La technique du démembrement de propriété de l’immobilier d’entreprise mais aussi de l’immobilier locatif ou des titres de SCI est le moyen le plus économique pour une entreprise d’utiliser un immeuble ( ou v. ici notre site) mais pose la question des équilibres économiques et financiers de l’opération mise en place, d’abord entre la nue-propriété et l’usufruit temporaire, mais aussi entre eux et la structure utilisatrice, si elle n’est pas l’usufruitière : démembrement de propriété attention aux pièges donc !

La valorisation de l’usufruit temporaire, constituant une immobilisation inscrite à l’actif d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés doit impliquer une approche mathématique pour être établie de façon aussi précise que possible malgré les incertitudes qui entourent le choix de chaque paramètre (on se projette parfois sur 20 ans ou plus), ce qui est très rarement évoqué jusqu’à présent.

Si la notion mathématique de propagation des erreurs n’est pas abordée dans la détermination de la valeur d’un usufruit, comment les calculs pourront ils être justifiés ? (nous réalisons ce type de calculs)

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE: ATTENTION AUX PIEGES !

Alors que, jusqu’à présent, le démembrement à titre onéreux de la propriété d’un immeuble restait une pratique marginale, la prise en compte croissante des possibilités offertes par cette technique incite de plus en plus de praticiens et d’intervenants économiques à proposer la mise en place de telles solutions.

Toutefois, force est de constater que, bien souvent, l’intérêt des solutions de démembrement de propriété est mal perçu ou mal mis en évidence par ceux là même qui en préconisent le recours. Par nature, le démembrement de propriété est une opération de structuration et d’optimisation économique. Il n’est pas une technique de défiscalisation (I).

De plus, entre la théorie et la mise en oeuvre pratique du démembrement, se pose une série de questions techniques de nature à interpeler nombre de praticiens prudents. Se lancer spontanément et sans circonspection dans une opération de démembrement de propriété peut très rapidement constituer une véritable aventure, voire un parcours du combattant, tant il est vrai que de nombreuses questions juridiques, fiscales mais surtout mathématiques doivent être appréhendées et résolues. (II).

I- LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE EST UNE TECHNIQUE D’OPTIMISATION ECONOMIQUE

Bien souvent, le démembrement est présenté et parfois utilisée comme une méthode de défiscalisation ou d’optimisation fiscale, ce qui implique, dès lors, dans l’esprit de ceux qui y ont recours, la nécessité de devoir aborder la question de l’objectif réellement poursuivi et de le justifier (bien souvent de façon artificielle) puisqu’il n’a pas été l’élément déterminant de leur décision.

Si la fiscalité a été la première motivation du recours au démembrement, la question des équilibres économiques sera d’autant moins facile à mettre en évidence qu’elle n’aura pas été l’élément déterminant du choix de structuration retenu.

Il convient de remarquer qu’au-delà de l’intuition, bien souvent évoquée, que le démembrement est une optimisation de la fiscalité de l’investisseur, rares sont les démonstrations chiffrées permettant de justifier cet argument de fiscalité et pour cause.

Aborder la technique du démembrement de propriété pour l’assimiler à une simple technique d’optimisation fiscale apparait bien réducteur et démontre que ceux qui la présentent ainsi n’en ont pas véritablement perçu la portée économique.

Le démembrement est avant tout un outil d’optimisation du financement d’un immeuble. Son efficacité n’est pas due à la fiscalité. Elle est due aux économies de charges d’utilisation des locaux réalisées par l’utilisateur pendant la période d’occupation.

L’amortissement par une société d’un usufruit temporaire portant sur un immeuble d’exploitation et le versement des intérêts de l’emprunt ayant permis l’acquisition de l’usufruit coûteront moins cher à cette société que le paiement d’un loyer portant sur la même durée d’occupation.

En effet, les loyers sont indexés (contrairement à la valeur de l’usufruit qui est, elle, déterminée pour toute la durée du démembrement) et vont donc progresser au rythme de l’indice retenu.

Ainsi et mécaniquement, la somme des loyers versés pendant la période d’occupation, puisqu’elle progresse, sera supérieure à celle qu’aurait payée la même société si elle avait occupé l’ immeuble d’exploitation en recourant à l’acquisition d’un usufruit temporaire .

On le voit bien, il n’est pas ici question de fiscalité.

Mieux : la charge fiscale est inversement proportionnée à ce que l’on pourrait penser. Puisque la somme des loyers versés sera supérieure à la somme des amortissements d’usufruit temporaire constatés pour la même période, majorée des intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de cet usufruit temporaire, l’impôt « économisé » grâce aux loyers versés sera supérieur dans le cas d’un locataire à celui économisé par un usufruitier amortissant son usufruit.

Si le but recherché est la « défiscalisation », la location fait économiser davantage d’impôts sur les sociétés que l’amortissement de l’usufruit.

L’utilisation de la trésorerie, en revanche, ainsi que le coût du capital utilisé ne seront pas les mêmes du tout. (v. ici )

Certains pourront alors rétorquer que si le démembrement n’est pas une technique de défiscalisation pour l’usufruitier, il en est alors une pour le nu propriétaire.

Il est vrai que le nu propriétaire n’acquitte pas d’impôt sur le revenu, mais il est une bonne raison à cela : il ne perçoit aucun revenu imposable. Il ne s’agit donc pas de défiscalisation, puisqu’il n’y a pas de matière taxable en l’occurrence.

II – DE QUELQUES AUTRES DIFFICULTES RAREMENT EVOQUEES

Alors que les aspects de comptabilisation et d’amortissement d’un usufruit ne semblent plus véritablement poser de problèmes techniques bien qu’ils font encore l’objet de commentaires, la question de la détermination de la valeur de cet usufruit parait, au fil des publications, être une question implicitement résolue puisque très rarement abordée, alors que bien souvent il n’en est rien et que de discrets mais redoutables redressements fiscaux suscitent l’intérêt des spécialistes.

Cela n’est pas surprenant.

Dans la mesure où la valeur de l’usufruit est inscrite à l’actif du bilan d’une société, l’Administration Fiscale tout comme les Commissaires aux Comptes de la société sont susceptibles de vérifier la pertinence de la valeur retenue.

Concernant la détermination de celle-ci, il convient tout d’abord de rappeler ici que ceux qui commettraient l’imprudence de recourir au barème forfaitaire de l’article 669 du CGI pour fixer la valeur d’un usufruit dans le cadre d’opérations à titre onéreux se fourvoieraient d’autant plus gravement qu’ils seraient persuadés d’avoir agit avec simplicité et prudence dans le respect des règles fiscales.

Dans la plupart des hypothèses (sauf celles de l’article 150 VB du CGI), il convient au contraire de recourir à une évaluation économique de l’usufruit.

La plupart des praticiens a alors recours à la méthode des cash-flows actualisés. D’autres entendent panacher et pondérer plusieurs méthodes.

Toutefois, le résultat obtenu est souvent discutable et ce, pour plusieurs raisons.

Citons en deux :

2-1 Tout d’abord, il convient de remarquer que fort peu de publications traitent de la détermination conjointe de la valeur de l’usufruit et de celle de la nue propriété.

Si certaines abordent la détermination de la valeur de l’usufruit, elles traitent du sujet fort rapidement en indiquant qu’il y a lieu de recourir (bien évidemment) à la méthode des cash- flows actualisés.

En conséquence, dans bien des cas, la valeur de la nue propriété est alors déterminée par différence entre la valeur de la pleine propriété et celle de l’usufruit : NP = PP – USU (puisque réciproquement et nécessairement la valeur du bien en pleine propriété doit être égale à la somme des valeurs de l’usufruit et de la nue propriété).

Une telle détermination de la valeur de la nue propriété est pour le moins rustique.

Le seul calcul acceptable pour permettre un équilibre entre les valeurs et ainsi éviter une critique voir une remise en cause, consiste à fixer la valeur économique de la nue propriété séparément de la valeur économique de l’usufruit, puis de vérifier ensuite que la somme obtenue correspond à la valeur de la pleine propriété de l’immeuble.

Le moyen d’y arriver avec suffisamment de pertinence est l’actualisation de tous les flux futurs, y compris ceux à percevoir par le nu propriétaire à l’extinction de l’usufruit …on voit que la méthode n’est alors pas si simple à mettre en oeuvre… !

Pour ce faire il convient, entre autre, de déterminer avec précision les dates d’acquisition de ces flux et bien évidemment, leur montant.

Sait on, à ce propos, que l’indice Insee du coût de la construction à évolué d’environ 2,65% par an depuis les 20 dernières années …mais sait on aussi et surtout que cette évolution s’inscrit dans un écart type dont le taux de dispersion est de 65% ?

En d’autres termes, estimer un loyer futur en appliquant au loyer actuel la simple progression estimée de l’indice, sans prendre en compte la dispersion de cette valeur par rapport à la moyenne, conduit nécessairement à commettre une erreur : elle n’est pas grave en soi…à condition de pouvoir en mesurer l’incidence dans la valeur finale de l’usufruit et de pouvoir la justifier.

Pour capitaliser les économies réalisées par la détention de l’usufruit, il convient encore de fixer le taux de capitalisation à retenir: retiendra t’on le taux de la dépréciation monétaire, celui des OAT à 10 ans, et dans un cas comme dans l’autre, comment justifier de ce choix par rapport à l’activité de l’usufruitier ?

Il apparaît alors que le coût moyen pondéré du capital, qui procédera des capitaux propres de l’usufruitier et des taux bancaires de refinancement de son actif est le plus adapté, la situation particulière de chaque usufruitier étant prise en compte.

Quant à l’actualisation, elle se fera à l’aide du taux global de rentabilité qui est le taux tel qu’un placement de l’investissement à ce taux, sur la période conventionnelle de l’usufruit temporaire, corresponde à la somme capitalisée des économies, elle même composée des loyers capitalisés au coût moyen pondéré du capital. Ce taux servira de taux d’actualisation des cash-flows nets pour l’usufruitier, afin de déterminer la valeur de l’usufruit lorsque celui-ci est constitué ou réservé.

L’approche des valeurs de nue propriété et d’usufruit recèle encore bien des nuances sur lesquelles il parait pour le moins aventureux de faire l’impasse lorsque l’on souhaite inscrire l’une d’entre elles à l’actif du bilan d’une société.

Tôt ou tard celle-ci devra justifier techniquement ses choix, en expliquer les incidences dans la détermination des valeurs et défendre le point de vue retenu en cas de remise en cause de la valorisation (notons à ce propos que la remise en cause des valeurs ne viendra pas nécessairement de l’administration fiscale, elle peut aussi être alléguée par le commissaire aux comptes ou par un actionnaire minoritaire).

A ce propos, la jurisprudence fiscale a déjà eu l’opportunité de qualifier les erreurs d’appréciation d’une valeur d’usufruit.

La majoration de la valeur d’un usufruit peut être constitutive, pour une société cessionnaire, d’un acte anormal de gestion (v. en ce sens les conclusions du commissaire du gouvernement dans CE 27-462001 n° 212680, F. Lefebvre BIC-IV-13670s ) et, dans le cas contraire, la minoration de la valeur de l’usufruit pourra être constitutive d’une libéralité : CE 5/01/2005 n° 254556, sté Raffypack ( RJF 3/05 n° 213). Cette requalification en libéralité pourra éventuellement impliquer la mise en oeuvre de l’article 111 c du CGI et donc la taxation de la libéralité reçue par le cessionnaire comme revenu distribué, en cas de communauté d’intérêts entre cédant et cessionnaire.

Ainsi, entre le risque de majoration et celui de minoration, le praticien aventureux risque t’il de devoir naviguer, sans parfois même le savoir, de Charybde en Sylla.

2-2 Impliquant une projection dans l’avenir, la valorisation par la méthode des cash-flows actualisés suppose par conséquent de tenir compte des nombreuses incertitudes que suppose l’exercice.

Une telle projection nécessite bien évidemment de poser des hypothèses qui ne feront, au mieux, qu’approcher la situation économique future sans pouvoir la décrire exactement.

Déterminer un cash-flow futur constitue donc un processus de définition d’une situation à venir au moyen d’approximations qui doivent tenir compte de la variabilité des critères et des erreurs qui pourront avoir été commises. Il faut donc déterminer les incertitudes en découlant (ainsi que leur variance, pour caractériser la dispersion des valeurs par rapport à la moyenne).

Il faut bien évidemment, pour que l’approche des valeurs soit pertinente, avoir d’abord pris conscience que l’on peut commettre des erreurs dans l’approche des cash-flows ( puisque l’on se projette dans le temps) et mettre en place une méthode de calcul qui permette néanmoins d’atteindre suffisamment de précision dans la réduction des incertitudes qui en résultent pour être capable de justifier la précision des calculs réalisés (v. par exemple ci-dessus : une valorisation de la nue propriété par soustraction, qui parait si simple à réaliser, n’est pourtant pas démontrable par la méthode d’actualisation des flux futurs, ce qui posera le problème de sa pertinence….).

Le praticien nécessairement confronté à ces questions techniques dans le cadre d’un démembrement de propriété n’aura d’autre recours que les mathématiques financières pour y répondre : calcul de détermination de la propagation des incertitudes, mesure des écarts type etc…

A partir du moment où toute approche pertinente de la méthode des cash-flows futurs prend en compte l’existence d’incertitudes, il convient encore de définir un outil de calcul statistique (algorithme), même s’il ne donne qu’une description relative de la valeur, pour être capable d’enfermer la valeur retenue dans un « tunnel » suffisamment précis.

Þ Conclusion

La technique du démembrement de propriété est remarquable pour faciliter le financement ou le refinancement immobilier tout autant que la structuration d’un patrimoine parce qu’elle permet de poser avec pertinence la question des équilibres économiques et financiers ainsi que celle des choix juridiques, bien au-delà de la seule question fiscale qui apparaît alors comme secondaire.

La valorisation de l’usufruit, inscrit à l’actif d’une société, doit alors impliquer une approche mathématique qui permette de la définir d’une façon aussi précise que possible.

Pourtant, la notion de propagation d’erreurs dans les calculs n’est pas souvent abordée. Comment justifier alors des calculs effectués ?Droit et Pat 193_juin 2010

VALORISATION D’USUFRUIT ECONOMIQUE

Par Christophe Ducellier, avocat, spécialiste en droit fiscal et en droit des sociétés

 

ci-dessous le texte d’une contribution publiée par EFE dans sa newsletter de présentation du séminaire « Démembrement de propriété » des 1 et 2 février 2012 ( Séminaire annuel sur le démembrement de l’immobilier d’entreprise qui réuni de nombreux praticiens et dans lequel j’interviens chaque année) . Cette contribution sur la valorisation d’usufruit économique reste d’actualité pour tout investisseur immobilier, la question de la valeur de cet actif inscrit comme immobilisation incorporelle au bilan de la société soumise à l’IS étant un point clé d’une opération réussie ( à propos des pièges à éviter voir l’article ici., et sur l’intérêt du démembrement de propriété pour une entreprise : voir ici  ou voir là ).

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE ET VALORISATION D’USUFRUIT : DE NOUVELLES PRATIQUES POUR UN AVENIR SEREIN

Le démembrement de propriété d’un immeuble, qu’il s’agisse d’un immeuble d’activité ou d’un immeuble locatif est un moyen très efficace de répondre aux besoins souvent différents et complémentaires des utilisateurs ou des investisseurs. Il pose évidemment la question de la valorisation d’usufruit.

Pour un investisseur privé, il peut s’agir de constituer ou structurer un patrimoine, pour une entreprise, une foncière ou un bailleur social, il s’agit de n’investir que dans « l’usage » d’un immeuble (donc dans son usufruit)  et non dans sa pleine propriété, plus onéreuse et ne permettant pas pour autant de mieux réaliser l’objet social.

La question de la valorisation d’usufruit économique prend donc ici toute son acuité.

Ainsi, une très vieille technique juridique est toujours à même de répondre aux besoins des acteurs économiques contemporains (y compris en ce qui concerne l’offre de logements sociaux), pourvu que soient mis en lumière certains de ses attraits financiers et organisationnels. (voir ici ).

L’éclairage nécessaire à une telle démonstration n’est pas uniquement juridique et fiscal. Il nécessite également une approche comptable et surtout mathématique, tant il est vrai que la réalisation d’une opération de démembrement à vocation économique constitue un projet complexe qui nécessite, pour être mené à bien, la mise en oeuvre d’un ensemble de solutions.

Si la réforme de l’imposition des plus values immobilières (loi 2011-117 du 19 septembre 2011 ) permet de voir s’éloigner le spectre de l’abus de droit si souvent redouté et mis en avant par les détracteurs du démembrement à vocation économique (sans qu’ils puissent pour autant arguer d’une seule décision en ce sens, car l’intérêt financier est réel pour chacune des parties au-delà de la seule question fiscale), gageons néanmoins que le succès de cette technique est en train de générer une nouvelle source de discussions ayant pour objet principal les valeurs retenues pour l’usufruit temporaire et la nue propriété.

D’un point de vue fiscal, la question de la valorisation d’usufruit peut conduire l’administration à qualifier une opération d’acte anormal de gestion, qu’il s’agisse du reste d’une évaluation excessive de l’usufruit, ou au contraire d’une évaluation jugée insuffisante (v. CE 6 juin 1984 n° 35415 et 36733 RJF 8-9/84 n°940).

Dans ce dernier cas, la libéralité qui découle d’une évaluation insuffisante peut ainsi être constitutive d’un revenu distribué entre les mains de l’usufruitier et taxable sur le fondement de l’article 111 c du CGI ( CE 25 juin 1975, n° 92185 et 92186 RJF 9/75 n°399).

Pénalement, l’inscription à l’actif du bilan d’une société commerciale d’un usufruit mal évalué pourra conduire à la qualification pénale d’abus de biens sociaux.

Or, le calcul de valeur d’un usufruit ou d’une nue propriété constitue une projection dans le temps, impliquant de ce fait approximations et empirisme.

Au-delà de la valorisation d’usufruit, ce qui est en jeu est non seulement le choix des données et paramètres retenus pour les calculs de simulation, mais aussi la prise en compte de la sensibilité et de l’incertitude liées au modèle mathématique.

Or, lorsque l’on cherche à étudier et décrire un phénomène réel sur la durée, on se trouve nécessairement en présence de données insuffisantes et parfois même, erronées.

Par exemple, retenir le taux de rendement locatif de l’immeuble comme taux d’actualisation « objectif » pour déterminer la valeur d’un usufruit d’une durée comprise entre 15 et 25 ans doit conduire à s’interroger : sur la période, la valeur vénale de l’immeuble évoluera immanquablement de façon différente de sa valeur locative, modifiant le taux de rendement locatif.

Quelle fiabilité accorder aux calculs réalisés alors que l’on n’a pas mesuré la propagation de l’erreur sur la période ?

Dans ces conditions, quel degré de confiance accorder aux valeurs retenues pour la valorisation d’usufruit ?

La fiabilité des résultats (c’est-à-dire leur sensibilité aux variations des paramètres d’entrée) et la mesure de cette fiabilité sont encore très rarement évoquées. Pourtant, alors que le recours au démembrement de propriété se développe au fur et à mesure des besoins auxquels il permet de répondre, nombre de contestations à venir sur les valeurs retenues seront évitées grâce à cette approche.

De ce point de vue la technique de l’usufruit locatif social, qui apporte une véritable contribution dans le cadre de la pénurie actuelle de logements sociaux, ou l’émergence du recours au démembrement pour permettre des partenariats public/privé doivent être abordés avec la même précision.

Le recours au démembrement à vocation économique est récent. Il n’est donc pas toujours bien compris et l’on voit naitre des demandes d’explication ou des contestations (qui ne sont pas fiscales et émanent d’actionnaires minoritaires, commissaires aux comptes, organismes de tutelles ou membres de l’opposition dans les collectivités territoriales). Elles sont principalement relatives à l’intérêt ou à l’équilibre économique des opérations mises en cause.

L’avenir du démembrement à vocation économique, qui est incontestablement un moyen efficace de structuration patrimonial, repose sur la sécurité des solutions qu’il apporte et donc sur la fiabilité des calculs mis en oeuvre pour le justifier.

Il appartient à la pratique de construire ces solutions.

CHRISTOPHE DUCELLIER

A propos du blog Démembrement de propriété

A propos du blog : un premier blog « christophe ducellier,avocat-droit fiscal droit des société »  traitant principalement du démembrement de propriété a précédé celui que vous découvrez, qui est désormais intégré au site de DUCELLIER-AVOCATS.

Les articles du 1er blog qui concernent le démembrement de propriété sont assez anciens ce qui pourrait vous faire craindre leur obsolescence.

Pourtant, il n’en est rien.

Les articles publiés ici depuis plusieurs années sont toujours d’actualités et décrivent ce qui est toujours notre pratique. Vous pouvez donc continuer de les consulter.

C’est, la raison pour laquelle il n’ont pas été retirés de ce 1er blog qui est toujours maintenu et que certains ont été publiés ici.

Le démembrement de propriété est et demeure un outil de structuration patrimoniale très efficace qui permet à l’utilisateur d’un immeuble, quel qu’il soit, d’optimiser son coût d’occupation, non pas, comme beaucoup l’ont écrit, pour des raisons fiscales, mais tout simplement parce qu’un usufruit temporaire a une valeur nécessairement inférieure à une pleine propriété.

Acquérir (et donc amortir d’un point de vue économique) un usufruit temporaire coûte donc moins cher que d’investir dans une pleine propriété.

Depuis la quinzaine d’années que nous intervenons, chez DUCELLIER-AVOCATS dans ce domaine, nous avons eu l’occasion d’utiliser la technique du démembrement de propriété dans bien des situations.

En 2013, j’avais écrit un post intitulé : démembrement de propriété: game over ? ….. 5 ans après nous avons la réponse : non …le démembrement est toujours un vrai sujet d’actualité pour tout investisseur immobilier avisé qui se préoccupe des flux de trésorerie générés (ou non) par son investissement.

Présomption de l’article 751 du CGI

Présomption de l’article 751 du CGI : la donation n’est pas remise en cause si le décès, intervenu moins de trois mois après, est soudain

Dans un arrêt récent, la Cour d’Appel de Paris (CA Paris 6-6-2017 n° 14-25473) juge que le caractère « soudain et inattendu » du décès de la donatrice, moins de trois mois après la donation de la nue-propriété d’un immeuble, permet d’écarter la présomption de l’article 751 du CGI. L’administration ne peut donc pas réintégrer la valeur de l’immeuble en pleine propriété dans l’actif successoral :

Une mère donne la moitié indivise de la nue-propriété d’un immeuble évalué 450 000 € à sa fille, l’autre moitié à chacun de ses deux petits-enfants. Elle décède moins de trois mois après.

Sur le fondement de la présomption fiscale de propriété de l’article 751 du Code général des impôts, (appelée présomption de l’article 751) l’administration réintègre la valeur de l’immeuble à l’actif successoral taxable et rehausse sa valeur à 560 000 €.

Les donataires évitent le redressement en apportant la preuve que la donation était sincère en raison des éléments suivants :

– des attestations de médecins témoignant de la lucidité de la donatrice et du caractère soudain de son décès (« rien ne pouvait laisser présager une mort rapide ou subite ») ;

– des bilans médicaux démontrant que son état de santé n’avait rien d’anormal eu égard à son âge et à ses antécédents médicaux, et n’émettant aucune réserve sur son pronostic vital ;

– un courrier de la donatrice à son notaire plus de neuf mois avant la donation démontrant son intention de gratifier sa fille et ses petits-enfants.

Et la cour ajoute que le recours à une aide à domicile ne trahit ni une faiblesse anormale ni une santé précaire.

A l’appui de leur position, les héritiers invoquaient une jurisprudence de la Cour de cassation dont les faits étaient proches de ceux commentés (Cass. com. 17-1-2012 n° 10-27.185 F-D : Sol. Not. 3/12 inf. 64), reprise par la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 n° 290).

La présomption de l’article 751 n’est donc pas retenue par la Cour qui donne raison aux héritiers.

 

Le nu-propriétaire et la déduction des travaux

Ceci est la suite de l’article à propos de la décision du Conseil d’État qui  a confirmé par une décision du 24 février 2017 (n° 395983 : RJF 5/17 n° 435) que le nu-propriétaire des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, ne peut pas déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété de ses parts…..la décision ouvre un nouveau sujet : le nu propriétaire et la déduction des travaux.

(rappelons que le démembrement de propriété est le moyen le plus économique d’investir dans un immeuble, quelque soit sa nature : voir ici )

Qu’en est-il des autres dépenses?

  • 1) Au-delà des intérêts d’emprunt, la solution retenue par le Conseil d’Etat amène à s’interroger sur le sort des dépenses de travaux prises en charge par le nu-propriétaire en cas de détention directe. En cas de détention par l’intermédiaire d’une société de personnes, les dépenses de travaux étant prises en charge par la société, la question de leur déduction des revenus du nu-propriétaire ne se pose pas.

En cas de démembrement de la propriété d’un immeuble donné en location (voir ici ), les revenus bénéficient au seul usufruitier. C’est donc lui qui est imposé sur les revenus fonciers correspondants. Les dépenses supportées pour l’acquisition ou la conservation de ces revenus sont déductibles dans les conditions de droit commun (application combinée des articles 13, 28 et 31 du CGI).

Bien que ne percevant pas de revenus, le nu-propriétaire peut assumer effectivement certaines charges. Légalement, il n’est tenu qu’aux seules dépenses de grosses réparations en application de l’article 605 du Code civil. Il peut cependant être amené à payer d’autres charges incombant à l’usufruitier telles que les dépenses d’entretien ou de réparation de l’immeuble, d’où la question : qu’en est il du nu propriétaire et la déduction des travaux ?

Le nu propriétaire et la déduction des travaux :

  • 2) La doctrine administrative considère que les dépenses de travaux sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. La déduction est justifiée par le fait que l’immeuble est donné en location et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-30-20-20 n°40). Pour le nu-propriétaire la déduction des travaux est pratiquée sur les revenus fonciers provenant de ses autres propriétés.

En application de cette doctrine, et sous réserve que l’immeuble soit loué, le nu-propriétaire peut donc déduire non seulement les  dépenses de grosses réparations (dont le paiement lui incombe en application de l’article 605 du Code civil) mais également les dépenses d’entretien et de réparation payées à la place de l’usufruitier.

  • 3) La doctrine est dans la ligne d’une jurisprudence ancienne permettant à celui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ayant effectivement supporté la charge des travaux de les prendre en compte au titre de ses revenus fonciers (CE sect. 7-2-1975 n° 90196 ; CE 6-12-1978 n° 10238 et CE 21-2-1979 n° 4876).

A noter : Le rapporteur public Benoît Bohnert rappelle toutefois dans ses conclusions sous la présente affaire que cette jurisprudence a été rendue avant la mise en place par la loi de finances pour 1977 d’un dispositif spécifique pour les dépenses de grosses réparations.

Ce texte a conduit légalement, à compter de 1977, à limiter les possibilités de déduction pour les nus propriétaires à ces seules dépenses.

On rappelle toutefois que ce dispositif particulier qui permettait au nu–propriétaire de déduire, sur option, de son revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, les dépenses de grosses réparations, a été abrogé par l’article 32 de la loi de finances pour 2017.

En tout état de cause, les nus propriétaires peuvent toujours se prévaloir de la doctrine administrative pour pratiquer la déduction des dépenses de travaux dont ils assument la charge.

Tableau récapitulatif

  • 4) La situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire et la déduction des travaux  ou des charges de la propriété est récapitulée ci-après.
                              Usufruitier          Nu-propriétaire
Détention directe
Dépenses de grosses réparations Déduction

(CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40 ; (CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Dépenses d’entretien Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40)

Intérêts d’emprunts Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170

Détention indirecte
Intérêts d’emprunts Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°150)

Non-déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160 ; CE 24-2-2017 n°395983)