Nu-propriétaire et déduction des intérêts d’emprunt

Nu propriétaire et déduction des intérêts d’emprunt :

le Conseil d’État a confirmé par une décision du 24 février 2017 (n° 395983 : RJF 5/17 n° 435) que le nu-propriétaire des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, ne peut pas déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété de ses parts.

Les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’acquisition de biens ou droits immobiliers sont déductibles du revenu brut foncier lorsque ces dépenses peuvent être considérées comme exposées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

En cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société.

( rappelons que le démembrement de propriété est le moyen le plus économique d’investir dans un immeuble, quelque soit sa nature : voir ici ).

La doctrine administrative admet la déductibilité des intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration. La déduction est pratiquée sur les revenus fonciers provenant, le cas échéant, de ses autres propriétés (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170).

Elle refuse en revanche la déduction lorsque l’immeuble loué appartient à une société de personnes et que l’emprunt est contracté pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts de cette société (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160).

Le Conseil d’État, saisi d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de ces commentaires administratifs vient de confirmer l’impossibilité pour le nu-propriétaire de tenir compte de ces intérêts pour la détermination de son revenu foncier imposable en jugeant que « seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n’étant pas regardé comme disposant d’un revenu à ce titre ».

La suite du commentaire de cet arrêt, concernant le nu propriétaire et la déduction des travaux est ici

Le rapport Pesin sur la transmission d’entreprises

Fabrice Pesin, président de l’Observatoire du financement des entreprises, a remis le 7 décembre le rapport (le rapport Pesin)  sur le financement de la transmission des TPE & PME. Le rapport Pesin identifie des points d’amélioration possible, notamment concernant le recours au crédit vendeur, la nécessité d’un accompagnement pour les repreneurs et la collecte de statistiques sur le financement de la reprise. La transmission d’entreprise représente un potentiel économique de première importance, demeuré globalement inexploité, alors même que la création d’entreprise a fait l’objet d’une promotion active des pouvoirs publics…


Télécharger le rapport Pesin en détail


Plus de 600 000 entreprises concernées par la transmission d’entreprise dans les dix ans à venir
Dans le cadre du comité de pilotage en faveur de la transmission et de la reprise d’entreprise mis en place sous la présidence du ministère de l’Economie et des Finances en 2015, l’Observatoire du financement des entreprises (OFE) avait été chargé en novembre 2015 d’établir un diagnostic sur la situation et les principaux obstacles au financement de la reprise d’entreprise.[voir infra]

Afin de faciliter la transmission d’entreprise, qui devrait concerner plus de 600 000 entreprises dans les dix prochaines années, l’OFE a également été chargé d’identifier les éventuels moyens de renforcer la transmission d’entreprises et de faire des recommandations pour en améliorer le financement.

Les améliorations proposées

Le rapport Pesin remis le 7 décembre dernier par le président de l’Observatoire du financement des entreprises ne fait pas apparaitre de difficultés générales quant au financement de la reprise, notamment en termes d’accès au crédit bancaire, mais identifie des points d’amélioration possibles:

– le recours au crédit vendeur, actuellement limité, par une meilleure communication auprès des repreneurs et des établissements bancaires, notamment sur les dispositifs de garantie déjà existants (bpifrance, sociétés de caution) ;

– la nécessité d’un accompagnement, d’une information et d’une formation pour les repreneurs (réseaux socio-professionnels et d’accompagnement), notamment dans le cadre du montage de dossier de financement;

– la collecte de statistiques sur le financement de la reprise afin de permettre le suivi de l’ensemble des financements consacrés aux transmissions.

Pour donner suite au rapport Pesin et concrétiser certaines recommandations du rapport, des groupes de travail composés de l’ensemble des acteurs de la transmission/reprise d’entreprises, seront mis en place d’ici le 1er trimestre 2017.