Droit patrimonial

Présomption de l’article 751 du CGI

Présomption de l’article 751 du CGI : la donation n’est pas remise en cause si le décès, intervenu moins de trois mois après, est soudain

 

Dans un arrêt récent, la Cour d’Appel de Paris (CA Paris 6-6-2017 n° 14-25473) juge que le caractère « soudain et inattendu » du décès de la donatrice, moins de trois mois après la donation de la nue-propriété d’un immeuble, permet d’écarter la présomption de l’article 751 du CGI. L’administration ne peut donc pas réintégrer la valeur de l’immeuble en pleine propriété dans l’actif successoral :

Une mère donne la moitié indivise de la nue-propriété d’un immeuble évalué 450 000 € à sa fille, l’autre moitié à chacun de ses deux petits-enfants. Elle décède moins de trois mois après.

 

Sur le fondement de la présomption fiscale de propriété de l’article 751 du Code général des impôts, l’administration réintègre la valeur de l’immeuble à l’actif successoral taxable et rehausse sa valeur à 560 000 €.

 

Les donataires évitent le redressement en apportant la preuve que la donation était sincère en raison des éléments suivants :

– des attestations de médecins témoignant de la lucidité de la donatrice et du caractère soudain de son décès (« rien ne pouvait laisser présager une mort rapide ou subite ») ;

– des bilans médicaux démontrant que son état de santé n’avait rien d’anormal eu égard à son âge et à ses antécédents médicaux, et n’émettant aucune réserve sur son pronostic vital ;

– un courrier de la donatrice à son notaire plus de neuf mois avant la donation démontrant son intention de gratifier sa fille et ses petits-enfants.

Et la cour ajoute que le recours à une aide à domicile ne trahit ni une faiblesse anormale ni une santé précaire.

A l’appui de leur position, les héritiers invoquaient une jurisprudence de la Cour de cassation dont les faits étaient proches de ceux commentés (Cass. com. 17-1-2012 n° 10-27.185 F-D : Sol. Not. 3/12 inf. 64), reprise par la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 n° 290).

 

Déduction des travaux pour le nu-propriétaire

Qu’en est-il des autres dépenses?

  1. Au-delà des intérêts d’emprunt, la solution retenue par le Conseil d’Etat amène à s’interroger sur le sort des dépenses de travaux prises en charge par le nu-propriétaire en cas de détention directe. En cas de détention par l’intermédiaire d’une société de personnes, les dépenses de travaux étant prises en charge par la société, la question de leur déduction des revenus du nu-propriétaire ne se pose pas.

En cas de démembrement de la propriété d’un immeuble donné en location, les revenus bénéficient au seul usufruitier. C’est donc lui qui est imposé sur les revenus fonciers correspondants. Les dépenses supportées pour l’acquisition ou la conservation de ses revenus sont déductibles dans les conditions de droit commun (application combinée des articles 13, 28 et 31 du CGI).

Bien que ne percevant pas de revenus, le nu-propriétaire peut assumer effectivement certaines charges. Légalement, il n’est tenu qu’aux seules dépenses de grosses réparations en application de l’article 605 du Code civil. Il peut cependant être amené à payer d’autres charges incombant à l’usufruitier telles que les dépenses d’entretien ou de réparation de l’immeuble.

  1. La doctrine administrative considère que les dépenses de travaux sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. La déduction est justifiée par le fait que l’immeuble est donné en location et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-30-20-20 n°40). Pour le nu-propriétaire, la déduction est pratiquée sur les revenus fonciers provenant de ses autres propriétés.

En application de cette doctrine, et sous réserve que l’immeuble soit loué, le nu-propriétaire peut donc déduire non seulement les  dépenses de grosses réparations (dont le paiement lui incombe en application de l’article 605 du Code civil) mais également les dépenses d’entretien et de réparation payées à la place de l’usufruitier.

  1. La doctrine est dans la ligne d’une jurisprudence ancienne permettant à celui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ayant effectivement supporté la charge des travaux de les prendre en compte au titre de ses revenus fonciers (CE sect. 7-2-1975 n° 90196 ; CE 6-12-1978 n° 10238 et CE 21-2-1979 n° 4876).

A noter : Le rapporteur public Benoît Bohnert rappelle toutefois dans ses conclusions sous la présente affaire que cette jurisprudence a été rendue avant la mise en place par la loi de finances pour 1977 d’un dispositif spécifique pour les dépenses de grosses réparations.
Ce texte a conduit légalement, à compter de 1977, à limiter les possibilités de déduction pour les nus propriétaires à ces seules dépenses.
On rappelle toutefois que ce dispositif particulier qui permettait au nu–propriétaire de déduire, sur option, de son revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, les dépenses de grosses réparations, a été abrogé par l’article 32 de la loi de finances pour 2017.
En tout état de cause, les nus propriétaires peuvent toujours se prévaloir de la doctrine administrative pour pratiquer la déduction des dépenses de travaux dont ils assument la charge.

Tableau récapitulatif

  1. La situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire au regard de la déduction des charges de la propriété est récapitulée ci-après.
                              Usufruitier          Nu-propriétaire
Détention directe
Dépenses de grosses réparations Déduction

(CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40 ; (CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Dépenses d’entretien Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40)

Intérêts d’emprunts Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170

Détention indirecte
Intérêts d’emprunts Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°150)

Non-déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160 ; CE 24-2-2017 n°395983)

 

Les intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire de parts sociales ne sont pas déductibles

Le Conseil d’État a confirmé par une décision du 24 février 2017 (n° 395983 : RJF 5/17 n° 435) que le nu-propriétaire des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, ne peut pas déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété de ses parts.Usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit

Les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’acquisition de biens ou droits immobiliers sont déductibles du revenu brut foncier lorsque ces dépenses peuvent être considérées comme exposées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.Nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété

En cas de démembrement de la propriété parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société.Usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit

La doctrine administrative admet la déductibilité des intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration. La déduction est pratiquée sur les revenus fonciers provenant, le cas échéant, de ses autres propriétés (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170). Nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété

Elle refuse en revanche la déduction lorsque l’immeuble loué appartient à une société de personnes et que l’emprunt est contracté pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts de cette société (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160).ue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété

Le Conseil d’État, saisi d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de ces commentaires administratifs vient de confirmer l’impossibilité pour le nu-propriétaire de tenir compte de ces intérêts pour la détermination de son revenu foncier imposable en jugeant que « seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n’étant pas regardé comme disposant d’un revenu à ce titre ».D

La nouvelle fiscalité du rachat de ses titres par une société ouvre d’intéressantes perspectives

Le projet de loi de finances rectificative pour 2014 voté en lecture définitive réforme le régime d’imposition des gains provenant du rachat de ses propres titres par une société.

Ce régime de rachats par une société de ses propres titres, avait été partiellement censuré par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 20 juin 2014. Il est désormais réformé par un article 31 sexies .

A compter du 1er janvier 2015, les sommes attribuées aux associés à l’occasion d’un rachat de leurs titres est, quelle que soit la procédure utilisée, taxées exclusivement selon le régime des plus-values de cession de titres.

Ce régime concernerait tant les rachats auprès d’associés personnes physiques que d’associés personnes morales.

Les rachats de titres ne pourra donc plus entraîner la constatation d’un revenu distribué, y compris lorsque le rachat est effectué en vue d’une réduction de capital non motivée par des pertes.

On peut se réjouir de cette réforme de la fiscalité du régime de rachat par une société de ses propres titres.

Celle-ci ouvre en effet d’intéressantes perspectives de restructuration de patrimoine de sociétés (notamment par attribution en nature).

J’aurai à n’en pas douter, l’occasion d’y revenir prochainement.

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