offre d’achat : voici un modèle (que nous utilisons)

Dans notre article « un vendeur peut il se rétracter après avoir accepté une offre d’achat? », nous vous indiquions que l’offre d’achat écrite possède plus de portée que ne le pense généralement son auteur ou le vendeur acceptant.

Une offre d’achat ou de vente peut être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée. Après acceptation, aucune rétractation n’est possible.

Voici un modèle d’offre dont vous pouvez vous inspirer pour rédiger votre proposition d’acquisition d’un bien immobilier, en pleine propriété ou de façon démembrée (nue propriété ou usufruit temporaire).

dossier

A ce propos nous vous rappelons l’intérêt du démembrement de l’immobilier d’entreprise ou du démembrement de SCI (et donc de l’usufruit temporaire) pour financer l’immobilier d’entreprise (v. article ici ) ou même de l’immobilier locatif. Le coût supporté par la société d’exploitation sera inférieur à un loyer classique et la trésorerie revenant à l’investisseur sera supérieure à ce qu’il obtiendrait avec une SCI, qu’elle soit soumise ou non à l’IS.

→ Au moment de faire une offre pour l’acquisition d’un immeuble, c’est aussi le moment de réfléchir à la meilleure façon de structurer l’acquisition de votre immeuble pour que la constitution de votre patrimoine soit la plus efficace.

OFFRE D’ACHAT

NOM Prénom(s)
Adresse de l’expéditeur
Code postal Commune

Destinataire
Adresse
Code postal Commune

A [commune], le

Objet : offre d’achat sous condition suspensive

Madame, Monsieur,

J’ai (ou nous avons) visité votre bien situé [indiquer l’adresse de l’immeuble objet de la future transaction, préciser la superficie du bien et mentionner les caractéristiques et le cas échéant, les diverses dépendances].

Je vous confirme par la présente mon intention de l’acquérir au prix de [indiquer le prix. Il peut s’agir du prix de vente initial ou d’une proposition de prix d’un montant plus faible si l’offre se fait dans le cadre d’une négociation]

La vente se fera aux conditions suivantes :

[détailler ici les éventuelles conditions suspensives dont l’offre est assortie :

Il peut s’agir des condition suspensive d’obtention de crédit ou d’obtention de permis de construire,

ou d’autres conditions que vous pouvez librement fixer :

absence de servitude susceptible d’affecter l’usage et la propriété du bien vendu ;

– prévoir aussi d’être vivant au jour de la signature de l’acte authentique.

etc…].

Je vous informe que mon offre est ferme et irrévocable. Elle est valable jusqu’au [indiquer la date et l’heure jusqu’à laquelle l’offre demeure valable.].

En cas de réponse positive de votre part, un compromis de vente devra être signé dans un délai inférieur à 30 jours. Le prix évoqué ci-dessus vous sera versé le jour de la vente définitive par acte authentique chez le notaire qui rédigera l’acte de vente.

Si vous acceptez notre offre, merci de nous le confirmer en apposant votre signature( le cas échéant à l’un et l’autre) et la mention manuscrite « bon pour acceptation de l’offre » au pied de cette lettre et nous la retourner.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Nom Prénom(s)

Signature

Offre d’achat acceptée le vendeur peut-il se rétracter ?

Offre d’achat acceptée le vendeur peut-il se rétracter ?

L’offre d’achat écrite possède plus de portée que ne le pense généralement son auteur ou le vendeur acceptant. L’offre d’achat acceptée par le vendeur en possède encore plus…

La question se pose donc : le vendeur peut il se rétracter après une offre d’achat acceptée ?

( pour un modèle d’offre d’achat écrite, v. ici)

Voici tout d’abord ce qu’en dit l’ Article 1589 du code civil (Modifié, L. 30 juill. 1930) :

La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le payement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

 

1. Définition de l’offre d’achat

A. Présentation générale de l’offre d’achat

L’offre d’achat est un acte unilatéral signé par un candidat à l’acquisition (1589-1 du Code civil). Il faut la distinguer de la promesse unilatérale d’achat qui lui, met face à face un promettant, futur et éventuel acquéreur, et un bénéficiaire, le propriétaire de l’immeuble.

L’offre d’achat peut porter sur la pleine propriété de l’immeuble ou sur un immeuble démembré (v. ici l’intérêt du démembrement de propriété, ou là pour un article ).

L’offre d’achat, simple dans son mécanisme, permet à un acquéreur de s’engager à acquérir alors que le vendeur reste libre de contracter. Elle ne crée aucun lien de droit tant qu’elle n’est pas acceptée.

Le vendeur ne peut exiger aucune indemnité d’immobilisation en cas d’offre d’achat du potentiel acquéreur.

* L’offre d’achat est une proposition chiffrée que l’acquéreur soumet au vendeur d’un bien (ou à un agent immobilier qui le représente) au cours des négociations sur le prix de vente.

* Deux avantages : elle permet à l’acheteur d’accélérer le processus de vente et de « prendre la main » sur d’autres acheteurs potentiels

Deux types d’offre d’achat :

  • L’offre est verbale : elle a une valeur juridique mais elle est très difficile à prouver et finalement n’engage en rien l’acquéreur, sauf si le vendeur peut démontrer l’acceptation de cette offre
  • L’offre est écrite : l’acquéreur s’engage

– Cet acte simple (et parfois rédigé dans la précipitation) a néanmoins la valeur d’un avant-contrat

– Si le vendeur accepte l’offre par écrit, la vente est réputée conclue : c’est en celà que réside la force de l’offre d’achat acceptée

* Contrairement au compromis de vente ou promesse de vente qui sont deux types d’avant-contrat très encadrés juridiquement, l’offre d’achat acceptée peut poser de sérieuses difficultés en cas de conflit avec le vendeur

* Autant qu’on le peut, mieux vaut éviter l’offre d’achat écrite, surtout lorsque l’acheteur potentiel n’a pas éclairci tous ses points de réserve concernant le bien immobilier (environnement, frais divers, charges…)

B. Comparaison entre offre et promesse

Le régime juridique et le mécanisme spécifique à chaque avant-contrat peuvent être résumés par le tableau joint ci dessous.

comparatif offre d’achat promesse

II. La rétractation du vendeur

Une offre d’achat ou de vente peut être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée. Après acceptation, aucune rétractation n’est possible concernant l’offre d’achat acceptée.

A. Avant acceptation de l’offre de l’acheteur

Comme aucun lien de droit n’est créé, le vendeur n’a aucune rétractation à faire dans les cas où il n’a pas accepté préalablement l’offre. Un simple refus est possible.

Il en est donc logiquement de même pour l’acquérir. Il pourra se rétracter librement, sauf au cas de stipulation d’un délai pendant lequel l’offrant s’engage à maintenir sa proposition.

B. Après acceptation de l’offre de l’acheteur

L’acceptation sans réserve du prix et des conditions par le preneur rend la vente parfaite puisqu’elle réalise la réunion des consentements nécessaires à la conclusion du contrat (C. civ., art. 1589).

Il arrive aussi que le vendeur soit défaillant et se refuse à exécuter la vente. C’est en général le cas de celui qui a trouvé un autre acheteur à un prix plus élevé.

Dans ce cas, l’acheteur est en droit de poursuivre l’exécution en nature de la promesse, soit en obtenant du juge une condamnation du vendeur sous astreinte à réitérer la vente par acte authentique, soit et à défaut en faisant inscrire dans le jugement de condamnation la mention selon laquelle il vaudra vente et pourra être publié à la conservation des hypothèques.

Contrairement à l’acheteur, le vendeur ne bénéficie pas d’un délai de rétractation de 7 jours ( article 271-1 du Code)

 

Vous souhaitez aller plus loin ?

Laissez un avocat spécialisé dans le démembrement de propriété s’occuper de votre projet

ci-dessous les Commentaires laissés par les lecteurs sur notre précédent blog ( vous pourrez y trouver des commentaires pouvant vous intéresser)

 

offre de prix signee le vendeur se retracte

Par t… le jeu, 30/10/2014 – 02:37

bonjour

j ai signe ue offre de prix concernant un terrain avec un chalet offre de prix sur des documents fournis par le notaire du vendeur et cela avant mon depart a l etanger

le vendeur ainsi que l acquereur etions d accord et avons signe tous les deux ce documents j ai laisse procuration pr la remise du cheque et le comprmis devant notaire a une personne qui devait le faire pour moi et ce matin nous avons ezcu unz lzttre recomande pretextant que la vente etait caduqye compte tenu que les vandeurs avaient trouve un autre acheteur

ai je un recours .?

quelle valeur juridique a cette offre de prix signee des deux parties

merci pr vos reponses

marie

Par Andra le mer, 18/02/2015 – 15:19

Bonjour,

Je voulais simplement vous remercier pour cet article-récapitulatif extrêmement bien fait. Étant moi-même agent immobilière, je dois quotidiennement expliquer ce type de  procédés juridiques et lois à mes clients et je dois avouer que votre version est très claire! Cela fait du bien de tomber sur ce type d’articles.

belle synthèse mais depuis…

 Par AIMEDIEU le ven, 27/02/2015 – 16:43

Belle synthèse, dont on rêve de trouver l’équivalent s’agisssant de la rétractation du promettant unilatéral de vendre et sa juriprudence… incertaine. Notamment quant aux effets de l’arrêt du 27 mars 2008.

Offre d’achat accepté vs. Promesse de vente

 Par Christophe le lun, 30/03/2015 – 19:10

Bonjour,

Je ne comprends pas comment une offre d’achat acceptée peut engager un acheteur alors que celle-ci est forcément suivie d’une promesse de vente induisant un délai de rétractation de 7 jours et la realisation des conditions suspensive.

Bien Cordialement.

offre d’achat

Par Anonyme le mer, 30/09/2015 – 11:21

Bonjour,
Mes frères et soeurs avons mis en vente la maison familiale suite au décès de notre père dans une agence immobilière. Le 13/11/14 un acheteur nous a fait une offre d’achat que nous avons signée. puis aucune nouvelle de l’acheteur. le mandat de vente ayant pris fin le mois dernier, nous décidons de chnger d’agence et d’établir un nouveau mandat de vente à un prix un peu plus bas que le précédent. Voilà que notre 1er acheteur (celui qui avait signé avec nous l’offre d’achat prèdente il y a tout juste un an et dont avait plus eu de nouvelles) veut denouveau faire une offre d’achat au prix du mandt actuel. je tiens à préciser qu’il est coutumier du fait car d’après notre agent immobilier cet individu à visiter plus de 80 biens et signé plusieurs offres d’achat dans divers agence sans jamais donné suite.
Nous ne souhaitons pas vendre à cet individu qui n’est pas fiable et n’a pas de financement. En a t’on le droit ?

Clauses suspensives

Par Questionsansréponse  le mar, 17/11/2015 – 14:21

Bonjour,

J’ai une question à vous soumettre concernant une situation que nous visons actuellement avec mon épouse.

Nous avons fait une offre d’achat par écrit pour l’acquisition d’une maison. Cette offre a été acceptée par mail (pas signée) par le vendeur sous conditions:

  1. Que nous n’ayons pas signé de bon de visite via une agence (c’est bien lecas)
  2. Que les agences n’aient pas reçues une offre supérieure le temps qu’il leur fasse parvenir un recommandé pour les avertir de la conclusion de la vente.

Quelques heures après la réception de ce mail, nous reçevons un autre mail nous indiquant que l’une des agences a reçu une offre au prix affiché. Et que cette offre est valable sous réserve d’une contre-visite concluante.

Mes questions sont les suivantes:

– La condition suspensive du vendeur est-elle légale ?

– Le fait que l’offre via l’agence soit conditionnée (et donc pas ferme) entre t-il dans le cadre de l’application de la condition suspensive du vendeur ?

– Peut-on obliger la vente ? Ou obtenir des domages et intérêts ?

Merci par avance pour votre réponse.

L’acquéreur a disparu après avoir signé une offre d’achat

 Par PICOLINI (non vérifié) le mar, 25/10/2016 – 20:27

Très bon article en effet mais il n’évoque pas le cas où l’acquéreur qui a signé l’offre d’achat fait la sourde oreille. Le vendeur est ainsi coincé et ne peut prétendre à vendre à une autre personne; Quel recours a le vendeur dans ce cas ? Aucun délai de rétraction n’est précisé dans l’offre, hélas. merci pour votre réponse, si vous l’avez !

Par Nicolas le lun, 29/01/2018 – 14:59

Bonjour,

Tout d’abord merci pour votre article, il est très clair. Je me retrouve actuellement dans le cas ou, j’ai signé une offre d’achat parfaite (au prix de vente) accepté de fait par l’agence et par les vendeurs. 2 semaines plus tard, juste avant d’aller signer le sous-seing chez le notaire, les propriétaires ne veulent plus vendre. L’agence entame une procédure de recours pour obtenir la réalisation de la vente. De mon côté, qui dois-je contacter pour faire valoir mes droits ?

situation identique

Par Aztecboss le ven, 30/03/2018 – 13:27

Bonjour

Je serais curieuse de savoir la suite de votre histoire comme nous sommes actuellement dans la même situation mais sans l’intermédiare d’une agence. Nous avons fait une offre d’achat direct avec le propriétaire qui a accepté, rendez-vous avec le notaire, diagnostics, projet de compromis et la veille de la signature le vendeur se rétracte. L’agence est intervenenue avec un nouvel acheteur.

Qu’est-ce que vous avez fait?

Cordialement

offre d’achat

 Par Sabine le jeu, 10/05/2018 – 21:26

Bonjour,

Mon problème est le suivant :

J’ai accepté une offre d’achat, l’acheteur devait faire le nécessaire pour formaliser l’offre chez un notaire et depuis plus de nouvelles.

Il ne répond ni au téléphone, ni aux sms, ni aux mails depuis 3 semaines. Que faire ? Suis-je en droit de dire que l’offre est nulle et non avenue ?

Merci à vous

Présomption de l’article 751 du CGI

Présomption de l’article 751 du CGI : la donation n’est pas remise en cause si le décès, intervenu moins de trois mois après, est soudain

Dans un arrêt récent, la Cour d’Appel de Paris (CA Paris 6-6-2017 n° 14-25473) juge que le caractère « soudain et inattendu » du décès de la donatrice, moins de trois mois après la donation de la nue-propriété d’un immeuble, permet d’écarter la présomption de l’article 751 du CGI. L’administration ne peut donc pas réintégrer la valeur de l’immeuble en pleine propriété dans l’actif successoral :

Une mère donne la moitié indivise de la nue-propriété d’un immeuble évalué 450 000 € à sa fille, l’autre moitié à chacun de ses deux petits-enfants. Elle décède moins de trois mois après.

Sur le fondement de la présomption fiscale de propriété de l’article 751 du Code général des impôts, (appelée présomption de l’article 751) l’administration réintègre la valeur de l’immeuble à l’actif successoral taxable et rehausse sa valeur à 560 000 €.

Les donataires évitent le redressement en apportant la preuve que la donation était sincère en raison des éléments suivants :

– des attestations de médecins témoignant de la lucidité de la donatrice et du caractère soudain de son décès (« rien ne pouvait laisser présager une mort rapide ou subite ») ;

– des bilans médicaux démontrant que son état de santé n’avait rien d’anormal eu égard à son âge et à ses antécédents médicaux, et n’émettant aucune réserve sur son pronostic vital ;

– un courrier de la donatrice à son notaire plus de neuf mois avant la donation démontrant son intention de gratifier sa fille et ses petits-enfants.

Et la cour ajoute que le recours à une aide à domicile ne trahit ni une faiblesse anormale ni une santé précaire.

A l’appui de leur position, les héritiers invoquaient une jurisprudence de la Cour de cassation dont les faits étaient proches de ceux commentés (Cass. com. 17-1-2012 n° 10-27.185 F-D : Sol. Not. 3/12 inf. 64), reprise par la doctrine administrative (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 n° 290).

La présomption de l’article 751 n’est donc pas retenue par la Cour qui donne raison aux héritiers.

 

Le nu-propriétaire et la déduction des travaux

Ceci est la suite de l’article à propos de la décision du Conseil d’État qui  a confirmé par une décision du 24 février 2017 (n° 395983 : RJF 5/17 n° 435) que le nu-propriétaire des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, ne peut pas déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété de ses parts…..la décision ouvre un nouveau sujet : le nu propriétaire et la déduction des travaux.

(rappelons que le démembrement de propriété est le moyen le plus économique d’investir dans un immeuble, quelque soit sa nature : voir ici )

Qu’en est-il des autres dépenses?

  • 1) Au-delà des intérêts d’emprunt, la solution retenue par le Conseil d’Etat amène à s’interroger sur le sort des dépenses de travaux prises en charge par le nu-propriétaire en cas de détention directe. En cas de détention par l’intermédiaire d’une société de personnes, les dépenses de travaux étant prises en charge par la société, la question de leur déduction des revenus du nu-propriétaire ne se pose pas.

En cas de démembrement de la propriété d’un immeuble donné en location (voir ici ), les revenus bénéficient au seul usufruitier. C’est donc lui qui est imposé sur les revenus fonciers correspondants. Les dépenses supportées pour l’acquisition ou la conservation de ces revenus sont déductibles dans les conditions de droit commun (application combinée des articles 13, 28 et 31 du CGI).

Bien que ne percevant pas de revenus, le nu-propriétaire peut assumer effectivement certaines charges. Légalement, il n’est tenu qu’aux seules dépenses de grosses réparations en application de l’article 605 du Code civil. Il peut cependant être amené à payer d’autres charges incombant à l’usufruitier telles que les dépenses d’entretien ou de réparation de l’immeuble, d’où la question : qu’en est il du nu propriétaire et la déduction des travaux ?

Le nu propriétaire et la déduction des travaux :

  • 2) La doctrine administrative considère que les dépenses de travaux sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. La déduction est justifiée par le fait que l’immeuble est donné en location et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-30-20-20 n°40). Pour le nu-propriétaire la déduction des travaux est pratiquée sur les revenus fonciers provenant de ses autres propriétés.

En application de cette doctrine, et sous réserve que l’immeuble soit loué, le nu-propriétaire peut donc déduire non seulement les  dépenses de grosses réparations (dont le paiement lui incombe en application de l’article 605 du Code civil) mais également les dépenses d’entretien et de réparation payées à la place de l’usufruitier.

  • 3) La doctrine est dans la ligne d’une jurisprudence ancienne permettant à celui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ayant effectivement supporté la charge des travaux de les prendre en compte au titre de ses revenus fonciers (CE sect. 7-2-1975 n° 90196 ; CE 6-12-1978 n° 10238 et CE 21-2-1979 n° 4876).

A noter : Le rapporteur public Benoît Bohnert rappelle toutefois dans ses conclusions sous la présente affaire que cette jurisprudence a été rendue avant la mise en place par la loi de finances pour 1977 d’un dispositif spécifique pour les dépenses de grosses réparations.

Ce texte a conduit légalement, à compter de 1977, à limiter les possibilités de déduction pour les nus propriétaires à ces seules dépenses.

On rappelle toutefois que ce dispositif particulier qui permettait au nu–propriétaire de déduire, sur option, de son revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, les dépenses de grosses réparations, a été abrogé par l’article 32 de la loi de finances pour 2017.

En tout état de cause, les nus propriétaires peuvent toujours se prévaloir de la doctrine administrative pour pratiquer la déduction des dépenses de travaux dont ils assument la charge.

Tableau récapitulatif

  • 4) La situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire et la déduction des travaux  ou des charges de la propriété est récapitulée ci-après.
                              Usufruitier          Nu-propriétaire
Détention directe
Dépenses de grosses réparations Déduction

(CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40 ; (CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Dépenses d’entretien Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40)

Intérêts d’emprunts Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170

Détention indirecte
Intérêts d’emprunts Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°150)

Non-déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160 ; CE 24-2-2017 n°395983)

 

Nu-propriétaire et déduction des intérêts d’emprunt

Nu propriétaire et déduction des intérêts d’emprunt :

le Conseil d’État a confirmé par une décision du 24 février 2017 (n° 395983 : RJF 5/17 n° 435) que le nu-propriétaire des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, ne peut pas déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété de ses parts.

Les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’acquisition de biens ou droits immobiliers sont déductibles du revenu brut foncier lorsque ces dépenses peuvent être considérées comme exposées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

En cas de démembrement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société.

( rappelons que le démembrement de propriété est le moyen le plus économique d’investir dans un immeuble, quelque soit sa nature : voir ici ).

La doctrine administrative admet la déductibilité des intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration. La déduction est pratiquée sur les revenus fonciers provenant, le cas échéant, de ses autres propriétés (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170).

Elle refuse en revanche la déduction lorsque l’immeuble loué appartient à une société de personnes et que l’emprunt est contracté pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts de cette société (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160).

Le Conseil d’État, saisi d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de ces commentaires administratifs vient de confirmer l’impossibilité pour le nu-propriétaire de tenir compte de ces intérêts pour la détermination de son revenu foncier imposable en jugeant que « seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n’étant pas regardé comme disposant d’un revenu à ce titre ».

La suite du commentaire de cet arrêt, concernant le nu propriétaire et la déduction des travaux est ici

La nouvelle fiscalité du rachat de titres par une société : d’intéressantes perspectives

Le projet de loi de finances rectificative pour 2014 voté en lecture définitive réforme le régime d’imposition des gains provenant du rachat de titres par une société et plus exactement, de ses propres titres, en vue d’une réduction de capital.

Ce régime de rachats par une société de ses propres titres, avait été partiellement censuré par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 20 juin 2014. Il est désormais réformé par un article 31 sexies .

A compter du 1er janvier 2015, les sommes attribuées aux associés à l’occasion d’un rachat de leurs titres est, quelle que soit la procédure utilisée, taxées exclusivement selon le régime des plus-values de cession de titres.

Ce régime concernerait tant les rachats auprès d’associés personnes physiques que d’associés personnes morales.

Les rachats de titres ne pourra donc plus entraîner la constatation d’un revenu distribué, y compris lorsque le rachat est effectué en vue d’une réduction de capital non motivée par des pertes.

On peut se réjouir de cette réforme de la fiscalité du régime de rachat par une société de ses propres titres.

Celle-ci ouvre en effet d’intéressantes perspectives de restructuration de patrimoine de sociétés (notamment par attribution en nature).

J’aurai à n’en pas douter, l’occasion d’y revenir prochainement.