Financement de l’immobiliers et démembrement

Déduction des travaux pour le nu-propriétaire

Qu’en est-il des autres dépenses?

  1. Au-delà des intérêts d’emprunt, la solution retenue par le Conseil d’Etat amène à s’interroger sur le sort des dépenses de travaux prises en charge par le nu-propriétaire en cas de détention directe. En cas de détention par l’intermédiaire d’une société de personnes, les dépenses de travaux étant prises en charge par la société, la question de leur déduction des revenus du nu-propriétaire ne se pose pas.

En cas de démembrement de la propriété d’un immeuble donné en location, les revenus bénéficient au seul usufruitier. C’est donc lui qui est imposé sur les revenus fonciers correspondants. Les dépenses supportées pour l’acquisition ou la conservation de ses revenus sont déductibles dans les conditions de droit commun (application combinée des articles 13, 28 et 31 du CGI).

Bien que ne percevant pas de revenus, le nu-propriétaire peut assumer effectivement certaines charges. Légalement, il n’est tenu qu’aux seules dépenses de grosses réparations en application de l’article 605 du Code civil. Il peut cependant être amené à payer d’autres charges incombant à l’usufruitier telles que les dépenses d’entretien ou de réparation de l’immeuble.

  1. La doctrine administrative considère que les dépenses de travaux sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. La déduction est justifiée par le fait que l’immeuble est donné en location et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-30-20-20 n°40). Pour le nu-propriétaire, la déduction est pratiquée sur les revenus fonciers provenant de ses autres propriétés.

En application de cette doctrine, et sous réserve que l’immeuble soit loué, le nu-propriétaire peut donc déduire non seulement les  dépenses de grosses réparations (dont le paiement lui incombe en application de l’article 605 du Code civil) mais également les dépenses d’entretien et de réparation payées à la place de l’usufruitier.

  1. La doctrine est dans la ligne d’une jurisprudence ancienne permettant à celui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ayant effectivement supporté la charge des travaux de les prendre en compte au titre de ses revenus fonciers (CE sect. 7-2-1975 n° 90196 ; CE 6-12-1978 n° 10238 et CE 21-2-1979 n° 4876).

A noter : Le rapporteur public Benoît Bohnert rappelle toutefois dans ses conclusions sous la présente affaire que cette jurisprudence a été rendue avant la mise en place par la loi de finances pour 1977 d’un dispositif spécifique pour les dépenses de grosses réparations.
Ce texte a conduit légalement, à compter de 1977, à limiter les possibilités de déduction pour les nus propriétaires à ces seules dépenses.
On rappelle toutefois que ce dispositif particulier qui permettait au nu–propriétaire de déduire, sur option, de son revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, les dépenses de grosses réparations, a été abrogé par l’article 32 de la loi de finances pour 2017.
En tout état de cause, les nus propriétaires peuvent toujours se prévaloir de la doctrine administrative pour pratiquer la déduction des dépenses de travaux dont ils assument la charge.

Tableau récapitulatif

  1. La situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire au regard de la déduction des charges de la propriété est récapitulée ci-après.
                              Usufruitier          Nu-propriétaire
Détention directe
Dépenses de grosses réparations Déduction

(CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40 ; (CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Dépenses d’entretien Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40)

Intérêts d’emprunts Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170

Détention indirecte
Intérêts d’emprunts Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°150)

Non-déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160 ; CE 24-2-2017 n°395983)

 

Les intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire de parts sociales ne sont pas déductibles

Le Conseil d’État a confirmé par une décision du 24 février 2017 (n° 395983 : RJF 5/17 n° 435) que le nu-propriétaire des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, ne peut pas déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété de ses parts.Usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit

Les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’acquisition de biens ou droits immobiliers sont déductibles du revenu brut foncier lorsque ces dépenses peuvent être considérées comme exposées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier.Nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété

En cas de démembrement de la propriété parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société.Usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit usufruit

La doctrine administrative admet la déductibilité des intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de l’immeuble ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration. La déduction est pratiquée sur les revenus fonciers provenant, le cas échéant, de ses autres propriétés (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170). Nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété

Elle refuse en revanche la déduction lorsque l’immeuble loué appartient à une société de personnes et que l’emprunt est contracté pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts de cette société (BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160).ue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété nue propriété

Le Conseil d’État, saisi d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de ces commentaires administratifs vient de confirmer l’impossibilité pour le nu-propriétaire de tenir compte de ces intérêts pour la détermination de son revenu foncier imposable en jugeant que « seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n’étant pas regardé comme disposant d’un revenu à ce titre ».D

PARTS DEMEMBREES DE SCI ET CRL

L’article 234 terdecies du CGI prévoit que sont imposables à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) les sociétés de personnes dont l’un des membres est soumis à l’impôt sur les sociétés.

On pouvait évidemment se demander ce qu’il en était en cas de démembrement des titres de la SCI.

En cas de démembrement des titres, une société, en qualité d’usufruitière de parts de SCI, doit être regardée comme membre de cette dernière pour l’application des dispositions relatives à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) et cette notion est différente de celle d’associé, elle concerne l’assujettissement à la CRL.

La société usufruitière étant passible de l’IS, la SCI est soumise à la CRL. C’est ce que vient de décider le Conseil d’Etat. (CE  24-10-2014 n° 378039 et n° 378015).

Je rappelle que la CRL est due par les personnes morales ou groupements suivants : personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés, organismes sans but lucratif, personnes morales non imposables, et à condition qu’un de leurs membres soit soumis à l’IS, les sociétés de personnes (et assimilées).

Une opportunité : SEL Réduction de Capital Rachat de titres et immobilier professionnel

Dans mon précédent article, j’indiquais que la réforme de la fiscalité des rachats de titres par une société en vue d’une réduction de capital ouvrait de belles perspectives.

Tel est bien évidemment le cas pour les professions libérales qui vont pouvoir aussi procéder à de telles opérations :

Désormais le professionnel libéral qui vendra ses parts de SEL à la société elle-même en vue d’une réduction de capital se verra appliquer la fiscalité  d’une vente de parts et non plus d’une distribution de dividendes.

La réduction d’impôts pour durée de détention leur sera appliquée.

Cet aménagement est précieux à plus d’un titre :

–  il est souvent préférable sur le plan financier de faire financer l’achat des parts (et donc l’emprunt) par la SEL

– le capital ainsi rendu liquide au profit du professionnel libéral peut lui permettre de faire l’apport nécessaire à l’acquisition de son immeuble professionnel et plus particulièrement d’acquérir la nue propriété de cet immeuble, l’usufruit temporaire étant acquis par la SEL.

Je rappelle qu’une telle structuration patrimoniale par voie de démembrement temporaire est la plus économique qui soit pour la structure d’exploitation.