Par christophe.ducellier  actualisé le 27/05/2018

Démembrer l’immobilier d’entreprise ou démembrer les parts d’une SCI détenant un immeuble d’activité (atelier, entrepôt, bureaux, hotel, clinique, maison médicale etc…) est  le moyen le plus économique pour une entreprise d’utiliser un immeuble, quelle que soit sa nature  (v. ici une comparaison).

  • Prendre en compte tous les aspects :

La réflexion qui conduit à conclure que démembrer l’immobilier d’entreprise détenant un immeuble d’activité est  le moyen le plus économique pour une entreprise d’utiliser un immeuble, intègre non seulement des connaissances en droit civil, en droit fiscal, mais aussi en droit comptable et en mathématiques financière (la valorisation de l’usufruit à partir des cash flows futurs implique notamment de prendre en compte d’évidentes incertitudes).

Toutefois, de même que les anciens cartographes estimaient que passé les limites de leurs connaissances…il y avait des dragons, nombre de néophytes de la matière ou même de praticiens qui n’en sont pas spécialistes, évoquent souvent, à propos de l’action de démembrer l’immobilier d’entreprise, le terrible risque de l’abus de droit.

Il faut dire que cette technique est bien trop souvent présentée comme une technique de défiscalisation, ce qu’elle n’est pas.

  • Il ne s’agit pas de défiscalisation :

Tout au contraire, démembrer l’immobilier d’entreprise  est une technique d’optimisation du financement d’un immeuble et de structuration d’un patrimoine, en vue de sa détention sur le long terme ou de sa transmission future.

Elle permet par exemple aussi de se constituer un capital retraite dans de meilleures conditions économiques.

Il coûte en effet moins cher à l’exploitant (quel qu’il soit) de supporter le financement d’un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est nécessairement amortie sur la durée de l’usufruit temporaire qui en est le support économique) que de supporter le paiement d’un loyer qui progresse chaque année en fonction de son indice de revalorisation.

Prétendre que  démembrer l’immobilier d’entreprise ou que démembrer des parts de SCI sont des techniques de défiscalisation ou d’abus de droit conduit à supposer que les intéressés n’ont pas véritablement compris l’intérêt et la portée de la technique ainsi mise en oeuvre…ou que leur service marketing (le terme « défiscalisation » est très vendeur il faut le reconnaitre..) a pris le dessus sur le technicien.

De nombreux auteurs, voulant peut être surfer sur ce qui est en train de devenir une mode, se sont également essayés à  démembrer l’immobilier d’entreprise ou à démembrer des parts de SCI, mais semblent s’être égarés dans les méandres de la technique.

  • Comparaison :

Voici un tableau comparatif des couts comparés, pour une entreprise, de l’occupation d’un immeuble selon la formule retenue ( SCI transparente, SCI IS, crédit bail, achat par l’entreprise ou démembrement)

il en ressort que le démembrement  (en vert dans le  schéma comparatif ) coute 642.800 € contre 1.275.593 € pour le versement d’un loyer à une SCI (hypothèse que retiennent pourtant de très nombreuses entreprises…on peut se demander pourquoi…. ?

 

Commentaires

VERS UNE REMISE EN CAUSE DES MONTAGES DE DEMEMBREMENT?

 Par anonymous le mar, 11/12/2012 – 12:04

Je vous interpelle sur l’actualité de ces dernières semaines au sujet des montages de démembrement de l’immobilier d’entreprise. En effet, il semberait que le produit des cessions d’usufruit temporaire d’un immeuble d’entreprise soit taxable dans la catégorie des revenus fonciers et non plus comme une plus-value immobilière.

Je pense donc que les seuls montages qui présenteraient encore un intérêt ne pourront se faire qu’au moment de l’acquisition de l’immeuble à un tiers.

Ainsi, aucun produit de cession taxable dans les mains du chef d’entreprise. Il acquiert à titre personnel ou dans une sci familiale, la nue propriété de l’immeuble. La société d’exploitation acquiert quant à elle l’usufruit temporaire.

Mais je ne suis pas certain que dans cette situation, le vendeur ne voit pas sa plus-value taxée aux revenus fonciers!

La solution la moins risquée à mon avis serait de d’acheter le local professionnel par une sci (achat auprès d’un tiers) puis dans un second temps de céder l’usufruit des parts de la sci au profit de la société d’exploitation.

Dans ce cas, même si le produit de cette cession d’usufruit des parts de sci était taxable aux revenus fonciers, l’impact ne serait pas important dans le cas d’un financement de l’immeuble par emprunt.

La valeur d’un usufruit de parts de sci qui détiendrait à l’actif un immeuble professionnel et au passif un emprunt pour la valeur de ce bâtiment est très réduite. Ainsi, pour un produit de cession à 10ke par exemple, l’impact fiscal ne pourrait être que de 5,5k€ environ (IRPP+CSG)…

ma réflexion du moment…

Bien à vous

RE: VERS UNE REMISE EN CAUSE DES MONTAGES DE DEMEMBREMENT?

Par christophe.ducellier le mar, 11/12/2012 – 12:26

bonjour,

le 3e projet de loi de finances rectificative pour 2012 prévoit désormais en effet de taxer les cessions d’usufruits temporaire à l’IR purement et simplement.

Le démembrement de l’immobilier d’entreprise ou  le démembrement des parts de SCI dès l’acquisition du bien, continue toutefois de garder un évident intérêt économique que j’ai déjà évoqué. Au demeurant, j’encourage tout investisseur immobilier à y réfléchir sérieusement.

Le démembrement de parts de SCI en revanche, me parait offrir beaucoup moins d’intérêts dans la plus part des cas, voire être fiscalement contestable.

 

 Par ….. le mar, 11/12/2012 – 13:43

Je suis d’accord avec vous notamment sur le démembrement des parts sociales.

Le législateur n’ayant visé que la cession du droit temporaire d’usufruit, la cession de la nue propriété n’est pas touchée par le projet de loi de finance.

La recherche d’optimisation hors démembrement ab initio, nous guidera alors plutôt vers la cession de la nue propriété par la SCI (qu’on pourra alors assujettir à l’IS) à une nouvelle SCI à l’IR ainsi que vous l’aviez évoqué.

Qu’en pensez-vous ?

 Par christophe.ducellier le mar, 11/12/2012 – 17:01

C’est en effet l’une des possibilités.

il reste aussi toujours possible d’acquérir un immeuble de façon démembrée auprès d’un vendeur « tiers » aux acquéreurs en usufruit ou en nue propriété.

De même, il reste possible de construire un immeuble en le démembrant, l’usufruitier temporaire assurant la maitrise d’ouvrage.

Il y a encore de multiples possibilités d’utiliser le démembrement de l’immobilier d’entreprises, surtout à d’autre fins que la « défiscalisation », d’autant que le projet de loi de finances rectificative prend soin d’exposer les motifs du législateur qui sont de taxer ce qu’il considère être un revenu perçu d’avance, à savoir la valeur de l’usufruit temporaire.

 

 Par anonymous le jeu, 17/01/2013 – 11:41

Maître,

Je ne trouve aucune jurisprudence sur le thème du démembrement de l’immobilier d’entreprise (favorable ou défavorable). Je ne pense pas qu’il y ai eu de jugement dans ce cas précis???

Plus généralement pour démembrer l’immobilier d’entreprise ou démembrer des parts de SCI, si j’ai bien recensé tous les risques, je pense pouvoir dire que les condamnation ont pour origine:

– fictivité de la SCI

– valorisation des droits démembrés (donc l’intérêt économique…)

Suis-je complet sur la question jurisprudencielle? Y-a-t-il d’autres précautions à prendre sur de tels montages?

Merci d’avance pour vos lumières!

Cordialement,

 Par christophe.ducellier le ven, 18/01/2013 – 10:09

Bonjour,

Votre analyse est juste : non seulement il n’y a pas de jurisprudence sur le démembrement proprement dit, ni non plus d’avis du Comité de l’Abus de Droit, mais la récente loi de finances rectificative pour 2012 qui taxe désormais au taux progressif de l’IR les cessions d’usufruit temporaire est bien la confirmation que démembrer l’immobilier d’entreprise ou  démembrer des parts de SCI n’est pas un abus de droit…

En revanche, des décisions sont venues sanctionner, comme vous le faites remarquer, des défauts dans la réalisation des opérations.

Je vous invite sur ces sujets à lire les articles que j’ai publié dans droit et patrimoin et mis en ligne sur ce blob.

Bien à vous

 

 Par ……le mer, 13/02/2013 – 13:41

Bonjour Confrère,

vous disiez « il reste aussi toujours possible d’acquérir un immeuble de façon démembrée« .

Je le pensais aussi … jusqu’à ce que mon collaborateur me rapporte le commentaire d’un feuillet rapide F. Lefebvre (Feuillet Rapide Fiscal Social n° 54/12)

« La nue-propriété fait l’objet d’une cession (à titre onéreux ou gratuit) à un tiers simultanée à la cession à titre onéreux de l’usufruit temporaire : le produit de cession de l’usufruit temporaire relève des nouvelles modalités d’imposition, même si l’usufruit n’a pas vocation à retourner entre les mains du cédant ; quant au gain de cession de la nue-propriété, il est taxé suivant le régime des plus-values si la cession a été consentie à titre onéreux »

Nous conseillons actuellement l’acquéreur qui achète les droits démembrés à un vendeur tiers. Si le notaire l’informe des conséquences fiscales fâcheuses (pour lui), ce dernier risque fort de renoncer à la vente. Et, partant, notre client nous reprochera de l’avoir emmené dans un schéma d’acquisition inapproprié.

Hélas, je pense que l’interprétation du rédacteur des Feuillets rapides F. Lefebvre n’a pas tort. Je suis ennuyé. Qu’en pensez-vous ? Votre avis m’intéresse, comme toujours.

Bien confraternellement

RE: Aïe…dans la vie, il y a des cactus !

 Par christophe.ducellier le mer, 13/02/2013 – 16:57

Bonjour Confrère

…si le notaire n’informe pas le vendeur du régime fiscal qui lui sera applicable, ça poserait quand même un léger problème d’ordre déontologique et éthique…

Je pense qu’il y a une solution néanmoins, en recourant à la réserve d’usufruit temporaire.

Si celà vous intéresse, pourquoi ne pas en parler ?

 

 Par anonymous le ven, 18/10/2013 – 10:1

Bonjour,

Je ne suis pas fiscaliste, mais juste un chef d’entreprise qui envisage démembrer l’immobilier d’entreprise ab-inhitio ( s’agissant d’un immeuble neuf – régime de la TVA), comme moyen de fournir à l’entreprise, des locaux durables, sans trop charger le compte d’expoitation.

Est ce que la loi de finance s’applique aussi sur la cession de l’usufruit d’un immeuble neuf ? (auquel cas, se serait le promoteur foncier qui devrait payer l’impôt, et qui en toute logique refusera le démembrement à la vente)

Merci pour votre aide.

 

 Par christophe.ducellier le sam, 19/05/2018 – 18:48

Comme vous l’expliquez, vous pourriez en effet être tenté d’avoir recours au démembrement des parts d’une sci dite « à petit capital » .

Toutefois, par qui et comment sera remboursé l’emprunt ?

par la société d’exploitation, qui sera à la fois usufruitière des parts sociales de la sci et locataire…..

dans un tel schéma et dans bien des cas, il apparait que lorsque le loyer est normal (et donc pas suréavalué par rapport à la valeur de marché) la société d’exploitation supporte un coup plus élevé que si elle était purement et simplement locataire.

celà vous parait il être une situation normale?….au regard de la définition de l’acte anormal de gestion et de celle de l’abus de biens sociaux ?…

Cette solution qui parait si simple à beaucoup me parait dissimuler quelques vrais pièges et je préfère l’éviter.

il y a d’autres solutions à mon sens pour permettre le démembrement de l’immobilier d’entreprise ou le démembrement des parts de SCI.

 

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