Ceci est la suite de l’article à propos de la décision du Conseil d’État qui  a confirmé par une décision du 24 février 2017 (n° 395983 : RJF 5/17 n° 435) que le nu-propriétaire des parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, ne peut pas déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété de ses parts…..la décision ouvre un nouveau sujet : le nu propriétaire et la déduction des travaux.

(rappelons que le démembrement de propriété est le moyen le plus économique d’investir dans un immeuble, quelque soit sa nature : voir ici )

Qu’en est-il des autres dépenses?

  • 1) Au-delà des intérêts d’emprunt, la solution retenue par le Conseil d’Etat amène à s’interroger sur le sort des dépenses de travaux prises en charge par le nu-propriétaire en cas de détention directe. En cas de détention par l’intermédiaire d’une société de personnes, les dépenses de travaux étant prises en charge par la société, la question de leur déduction des revenus du nu-propriétaire ne se pose pas.

En cas de démembrement de la propriété d’un immeuble donné en location (voir ici ), les revenus bénéficient au seul usufruitier. C’est donc lui qui est imposé sur les revenus fonciers correspondants. Les dépenses supportées pour l’acquisition ou la conservation de ces revenus sont déductibles dans les conditions de droit commun (application combinée des articles 13, 28 et 31 du CGI).

Bien que ne percevant pas de revenus, le nu-propriétaire peut assumer effectivement certaines charges. Légalement, il n’est tenu qu’aux seules dépenses de grosses réparations en application de l’article 605 du Code civil. Il peut cependant être amené à payer d’autres charges incombant à l’usufruitier telles que les dépenses d’entretien ou de réparation de l’immeuble, d’où la question : qu’en est il du nu propriétaire et la déduction des travaux ?

Le nu propriétaire et la déduction des travaux :

  • 2) La doctrine administrative considère que les dépenses de travaux sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. La déduction est justifiée par le fait que l’immeuble est donné en location et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-30-20-20 n°40). Pour le nu-propriétaire la déduction des travaux est pratiquée sur les revenus fonciers provenant de ses autres propriétés.

En application de cette doctrine, et sous réserve que l’immeuble soit loué, le nu-propriétaire peut donc déduire non seulement les  dépenses de grosses réparations (dont le paiement lui incombe en application de l’article 605 du Code civil) mais également les dépenses d’entretien et de réparation payées à la place de l’usufruitier.

  • 3) La doctrine est dans la ligne d’une jurisprudence ancienne permettant à celui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ayant effectivement supporté la charge des travaux de les prendre en compte au titre de ses revenus fonciers (CE sect. 7-2-1975 n° 90196 ; CE 6-12-1978 n° 10238 et CE 21-2-1979 n° 4876).

A noter : Le rapporteur public Benoît Bohnert rappelle toutefois dans ses conclusions sous la présente affaire que cette jurisprudence a été rendue avant la mise en place par la loi de finances pour 1977 d’un dispositif spécifique pour les dépenses de grosses réparations.

Ce texte a conduit légalement, à compter de 1977, à limiter les possibilités de déduction pour les nus propriétaires à ces seules dépenses.

On rappelle toutefois que ce dispositif particulier qui permettait au nu–propriétaire de déduire, sur option, de son revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, les dépenses de grosses réparations, a été abrogé par l’article 32 de la loi de finances pour 2017.

En tout état de cause, les nus propriétaires peuvent toujours se prévaloir de la doctrine administrative pour pratiquer la déduction des dépenses de travaux dont ils assument la charge.

Tableau récapitulatif

  • 4) La situation de l’usufruitier et du nu-propriétaire et la déduction des travaux  ou des charges de la propriété est récapitulée ci-après.
                              Usufruitier          Nu-propriétaire
Détention directe
Dépenses de grosses réparations Déduction

(CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40 ; (CE sect. 7-2-1975 n°90196 ; CE 6-12-1978 n°10238 et CE 21-2-1979 n°4876 )

Dépenses d’entretien Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-30-20-20 n°40)

Intérêts d’emprunts Déduction

(CGI art. 31)

Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°170

Détention indirecte
Intérêts d’emprunts Déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°150)

Non-déduction

(BOI-RFPI-BASE-20-80 n°160 ; CE 24-2-2017 n°395983)